Actualización del Capítulo de Vivienda

ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN: el 12 de septiembre, 2022

Estamos en medio de una crisis de la falta de vivienda y de personas sin hogar, tanto a nivel estatal como aquí en el Condado de Los Ángeles. Se estima que California necesitará 3.5 millones de hogares adicionales para el 2025 para satisfacer la demanda de vivienda. En nuestra región, muchos residentes luchan para pagar el alquiler y no pueden comprar casas en los vecindarios donde crecieron. Como resultado, más personas están sin hogar. Nuestras comunidades necesitan un rango de tipos de vivienda (apartamentos, casas adosadas, y condominios, etc.) y tamaños para satisfacer diferentes necesidades. La cantidad y los tipos de vivienda en las áreas no incorporadas del Condado de Los Ángeles no satisfacen la necesidad general de vivienda.

¿Qué es el Capítulo de Vivienda?

El Capítulo de Vivienda es la guía de políticas de vivienda del Condado para las áreas no incorporadas, áreas que no están dentro la jurisdicción de una ciudad. El Condado de Los Ángeles, junto con todas las ciudades y condados de California, debe actualizar su Capítulo de Vivienda cada ocho años. El Capítulo de Vivienda identifica las condiciones y necesidades de vivienda y establece la estrategia de vivienda del Condado a través de metas y políticas. También incluye programas para asegurar viviendas decentes, seguras, sanitarias y asequibles para los residentes actuales y futuros de las áreas no incorporadas, incluyendo aquellos con necesidades especiales. El Condado está actualizando su Capítulo de Vivienda para 2021- 2029.

Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA)

La base del Capítulo de Vivienda es la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA por sus siglas en inglés), en la que el Estado estima las necesidades de vivienda de cada región para los próximos ocho años. La ley estatal requiere que cada ciudad y condado planee para el número estimado de hogares para sus residentes actuales y futuros a través de los reglamentos del uso de terreno y los reglamentos de zonificación. Estos reglamentos incluyen la cantidad de viviendas por acre permitidas en una parcela y los tipos de viviendas permitidos (como viviendas unifamiliares, apartamentos y casas 

El número RHNA de las áreas no incorporadas para 2021-2029 es de casi 90.000 hogares, lo cual es el mayor número que el Condado ha tenido. Ni los propietarios ni el Condado están obligados a construir estas unidades de vivienda.

Inventario de Sitios

Según la ley estatal, el Elemento de Vivienda debe incluir un Inventario de Sitios para mostrar que hay suficiente terreno en las áreas no incorporadas donde se permita la construcción de 90,000 casas nuevas bajo las regulaciones actuales de uso de la tierra y zonificación. En general, el Inventario de sitios incluye dos tipos de sitios:

• Sitios vacantes donde se permite una vivienda unifamiliar por parcela; y
• Sitios vacantes o poco-utilizados donde se permite el desarrollo de viviendas multifamiliares (por ejemplo, apartamentos y casas adosadas).

Un paso importante en el proceso de selección para el Inventario de Sitios es considerar si un sitio es adecuado para una vivienda unifamiliar o un desarrollo de viviendas multifamiliares. Las áreas ambientalmente sensibles o con limitaciones naturales, como se muestra en el mapa de abajo, no son adecuadas para el desarrollo de viviendas multifamiliares.

Los sitios que están fuera de las áreas ambientalmente sensibles o naturalmente restringidas deben cumplir con varios requisitos para ser incluidos en el Inventario de Sitios, incluyendo una densidad permitida de 30 o más unidades por acre para el desarrollo de viviendas multifamiliares. Además, estos sitios deben tener el potencial para que se construyan más viviendas en comparación con lo que se encuentra actualmente en el suelo.

Los sitios que están en el inventario se muestran en el mapa a continuación. Dado que el Inventario de Sitios no alcanze la meta de tener suficiente terreno para las 90,000 casas nuevas, el Elemento de Vivienda incluye un programa de rezonificación para permitir más viviendas, como lo requiere la ley estatal.

Según la ley estatal, el programa de rezonificación de la actualización del Capítulo de Vivienda debe incluir una lista de los sitios que se rezonificarán entre 2021 y 2024. El proceso de selección de sitios implica muchos factores. Juntos, estos factores abordan dos preguntas:

1. ¿Dónde deberían construirse más viviendas, especialmente viviendas multifamiliares (por ejemplo, apartamentos y casas adosadas) en las áreas no incorporadas?
2. ¿Qué probabilidades hay de que un sitio en particular sea adecuado para el desarrollo de viviendas en los próximos ocho años?        

¿Dónde deberían construirse más viviendas multifamiliares?

Al determinar dónde rezonificar para permitir más viviendas, especialmente viviendas multifamiliares como apartamentos y casas adosadas, los principales objetivos son a fomentar desarrollo en áreas urbanas, y dar prioridad a la salud pública, la seguridad y la equidad.

Sitios en áreas ambientalmente sensibles o en áreas con peligros naturales, tal como la Zona Costera, Zonas de Peligro Muy Alto de Incendio, Áreas Ecológicas Significativas y Áreas de Manejo de Laderas, mostradas en el mapa siguiente, no están seleccionados para rezonificación ya que estas zonas no son adecuadas para el desarrollo de viviendas multifamiliares. Este mapa muestra las áreas ambientalmente sensibles y con peligros naturales en las áreas no incorporadas. 

Los sitios que se encuentran fuera de las áreas ambientalmente sensibles o con peligros naturales luego están priorizados basado en adicionales criterios de ubicación. Sitios ubicados cerca de tránsito, comodidades y servicios, y dentro de las áreas servidas por la infraestructura existente (por ejemplo, los sistemas públicos de agua y alcantarillado) se consideran más apropiados para viviendas multifamiliares y para rezonificación. 

Además, las políticas históricas y discriminatorias de uso del terreno y vivienda han dado lugar a comunidades en desventaja con pobreza concentrada. Para desarrollar vecindarios diversos, inclusivos, y de ingresos mixtos, sitios que se encuentran en las áreas con más recursos u oportunidades en términos de nivel de educación, el empleo y la movilidad económica,  como identificado por el Estado , también están priorizados para la rezonificación.

Este mapa destaca los sitios priorizados para la rezonificación.

¿Qué tan probable es que un sitio en particular sea adecuado para el desarrollo de la vivienda en los próximos ocho años?

Según la ley estatal, los sitios que están incluidos en el programa de rezonificación deben ser adecuados para el desarrollo de viviendas durante los próximos ocho años. En otras palabras, el sitio debe ser desarrollable, con suficiente agua, alcantarillado y otros servicios públicos disponibles para apoyar el desarrollo de viviendas. Si un sitio no está vacío, se consideran los siguientes factores para determinar si es probable que el sitio esté adecuado para más viviendas en los próximos ocho años:

• Antigüedad de los edificios existentes: Es más probable que los propietarios y los desarrolladores reconstruyan el sitio si los edificios existentes son relativamente más antiguos. Usamos 20 años como umbral para los edificios no residenciales existentes y 50 años como umbral para los edificios residenciales existentes;

• Valor del terreno contra el valor de las mejoras del terreno: Si el terreno es más valioso que las mejoras existentes, es más probable que el propietario vuelva a desarrollar el sitio con un uso más intenso, como el desarrollo de viviendas multifamiliares; y

• Contaminación: Los sitios que están o han sido contaminados (por ejemplo, gasolineras) usualmente requieren mucho dinero y tiempo para su limpieza. Es poco probable que estos sitios sean adecuados para el desarrollo de viviendas en un futuro próximo.

Además, la ley estatal requiere que la rezonificación debe permitir la construcción de al menos 16 viviendas adicionales en una propiedad determinada en comparación con lo que se encuentra actualmente en el sitio.

Este mapa destaca los sitios que tienen prioridad para la rezonificación y que probablemente sean adecuados para el desarrollo de viviendas en los próximos ocho años.

El siguiente mapa muestra los sitios que están incluidos en el programa de rezonificación de la Actualización del Capítulo de Vivienda y las parcelas circundantes que también se seleccionan para la rezonificación a fin de evitar seleccionar una pequeña porción de tierra para usos que son diferentes a los del área circundante.

Cada parcela tiene una categoría del uso de terreno y una zonificación que determinan qué se puede construir allí. La categoría del uso de terreno describe los usos previstos generales y el número de viviendas por acre que están permitidos en un lote, mientras que la zonificación especifica los tipos de viviendas (por ejemplo, casas unifamiliares, apartamentos y casas adosadas), procedimientos para obtener permisos y las normas de desarrollo (por ejemplo, altura máxima del edificio y requisitos de estacionamiento).

Esta tabla muestra las propuestas categorías del uso de terreno y la correspondiente zonificación en las parcelas seleccionadas.

Los siguientes mapas muestran los sitios en el Distrito Supervisorial 1 que están incluidos en el programa de rezonificación de la Actualización del Capítulo de Vivienda y las parcelas circundantes que también se seleccionan para la rezonificación para evitar seleccionar una pequeña porción de tierra para usos que son diferentes a los del área circundante.

Los siguientes mapas muestran los sitios en el Distrito Supervisorial 2 que están incluidos en el programa de rezonificación de la Actualización del Capítulo de Vivienda y las parcelas circundantes que también se seleccionan para la rezonificación a fin de evitar seleccionar una pequeña porción de tierra para usos que son diferentes a los del área circundante.

Ninguna parcela en el Distrito Supervisorial 3 está seleccionado para la rezonificación en la Actualización del Capítulo de Vivienda, debido a las áreas ambientalmente sensibles y los peligros naturales situados en esta parte del Condado.

Gran parte del Distrito se encuentra en la Zona Costera con hábitats ambientalmente sensibles y con peligros costeros. El riesgo de incendios forestales en las montañas de Santa Mónica también hace que esta subregión no sea adecuada para el desarrollo de viviendas multifamiliares.

Este mapa muestra las áreas ambientalmente sensibles y con peligros naturales en el Distrito Supervisorial 3.

Los siguientes mapas muestran los sitios en el Distrito Supervisorial 4 que están incluidos en el programa de rezonificación de la Actualización del Capítulo de Vivienda y las parcelas circundantes que también se seleccionan para la rezonificación para evitar seleccionar una pequeña porción de tierra para usos diferentes a los del área circundante.

Los siguientes mapas muestran los sitios en el Distrito Supervisorial 5 que están incluidos en el programa de rezonificación de la Actualización del Capítulo de Vivienda y las parcelas circundantes que también se seleccionan para la rezonificación a fin de evitar seleccionar una pequeña porción de tierra para usos que son diferentes a los del área circundante.

El Capítulo de Vivienda fue adoptado por la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles el 17 de mayo de 2022, y certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California el 27 de mayo de 2022.

Además, la ley estatal permite la finalización del programa de rezonificación, lo que significa la adopción de los cambios propuestos, para el 2024. Estos cambios de zonificación y categoría del uso de terreno se incluirán en esfuerzos futuros de planificación, tal como el Plan del Área del East San Gabriel Valley y el Plan Específico de Distrito Orientado al Tránsito (TOD) de Florence-Firestone.

Para obtener más información sobre la Actualización del Capítulo de Vivienda, por favor visite  https://planning.lacounty.gov/housing/  o comuníquese con la Sección de Políticas de Vivienda del Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángeles en  housing@planning.lacounty.gov  o (213) 974-6427.