La Ciudad Informal

En la ciudad Latinoamericana coexisten dos Ciudades, La Ciudad Formal, con regulaciones claras de desarrollo y la Ciudad Informal, ciudad del “Laissez Faire” o del dejar hacer.

La Ciudad Formal es una ciudad subdividida en tierra publica y tierra privada, con regulaciones específicas de desarrollo. La Ciudad Informal igualmente puede aparecer subdividida en tierras públicas y privadas, y seguir siendo un universo parcelado, pero sin legalización de la propiedad privada. Su intervención para “Formalizarla” a futuro es posible, siguiendo un proceso de delimitación parcelaria y legalización de la tenencia de la tierra.

Existen varias formas de tenencia de la tierra no todas ligada a la propiedad de la vivienda que pueden garantizar seguridad física social y económica a la amenazada población de una gran parte de las ciudades. Es solo a través de una propiedad claramente establecida que los pobres pueden adquirir dignidad y mejorar su propio alojamiento y las comunidades ganarse un rol de verdaderos ciudadanos. 

El caso de legalizacion de la tenencia de la tierra se agrava cuando aparece la ocupación ilegal en áreas de montaña donde la parcela desaparece como unidad de subdivisión del suelo y tenemos una “ciudad sin parcelas”. Nos enfrentamos a un urbanismo sin parcela, difícil de regular y planificar para convertirlo a futuro en “Ciudad Formal”. Formalizar un desarrollo de esta naturaleza puede hacerse modificando las reglas del juego, en este caso las ordenanzas de desarrollo y la unidad territorial o espacial sobre la cual estas se aplican. 

La Gran tarea del Planificador urbano: Formalizar la Informalidad.

¿En qué consiste el formalizar la informalidad? Una respuesta simple es llevar un asentamiento de funcionamiento anárquico a un funcionamiento ordenado cuyo desempeño este coordinado con el de la ciudad formal. Una vez el sector tenga una propuesta de ordenamiento urbano pasa a ser parte de un Plan Urbano Integral.

¿Como desarrollar una tarea de esta naturaleza? Las tareas son diversas, pero particularmente es importante lo relacionado con la tenencia de la tierra.

En los casos de alta densidad y construcciones masivas, se requiere de un análisis morfológico-funcional que permita identificar unidades espaciales con características comunes calificables como unidades “Territoriales Legalizables”.

Un análisis morfológico-funcional conlleva un análisis del tejido urbano con vistas a identificar según sea el caso, la unidad espacial regulable y su funcionamiento o desempeño dentro del ámbito urbano. Una unidad tipo condominio, por ejemplo, tendrá reglas de crecimiento y funcionamiento claramente estipuladas.   

Para realizar el análisis morfológico hoy dia se ha superado la dificultad de años atrás de tener una visión aérea parcial de la imagen tridimensional de los desarrollos. Los Drones y la tecnología de ArcGIS Drone2Map representan la herramienta ideal para el análisis y visualización del tejido urbano.

La Importancia del análisis del Tejido Urbano para identificar las Unidades Territoriales.

El Tejido Urbano es el conjunto de unidades edificadas dispuestas en el espacio geográfico (Urban Fabric). La unidad edificada puede ser percibida como un único elemento, individualizada y de diversos tamaños (edificio o vivienda unifamiliar, por ejemplo) o puede ser una masa edificada de unidades superpuestas sin orden aparente como es el caso de las construcciones en barrios de montaña de alta densidad.

En el tejido urbano se identifican dos tipologías o tipos: Grano Grueso (Coarse Grain) y Grano Fino (Fine Grain). Esta definición es bastante simple sin embargo se establece como grano fino en el caso de nuestras ciudades, la dimensión del inmueble que puede construirse en una parcela cuyas dimensiones corresponden a las de la manzana tradicional. La estructura parcelaria de la manzana tradicional incluye entre 20 y 40 parcelas con frentes entre 8 y 12 metros.

Se considera tejido grueso cuando la manzana es en sí misma la parcela o la manzana está dividida en dos o más grandes parcelas, cuyas dimensiones resultan de la agregación de varias parcelas pequeñas de las que alojan el grano fino.

Existe el tejido de Grano Medio (Medium Grain) cuyas dimensiones varían y dependen de los extremos definidos como fino y grueso. El tejido urbano de nuestros centros urbanos tradicionales o de los barrios de montaña es un tejido de Grano Fino.

La Parcela en la Ciudad Informal.  

Existen los dos casos identificados previamente de ocupación informal, la que se realiza en base a subdivisiones de la tierra siguiendo comúnmente una división geométrica reticular, típica de áreas planas y la que se realiza en áreas montañosas que se ajusta a la irregularidad topográfica y por esa misma irregularidad tiende a apiñarse.

En ciudades desarrolladas en áreas planas, la ciudad informal crece generalmente en las periferias siguiendo reglas vernáculas de ocupación. Por ejemplo, en la Ciudad de Maracaibo el tejido urbano en las ocupaciones informales periféricas sigue una “Moda Estadística “de 21 inmuebles hectárea (Proyecto Costos de Urbanización, CIUR). Este tipo de tejido puede en el tiempo incorporarse amigablemente a las regulaciones urbanas de la ciudad formal.

En el caso de las ocupaciones informales de areas montañosas el caso es diferente. El crecimiento de las edificaciones se produce de manera vertical a través de la colocación de una unidad encima de otra.

Estas superposiciones por razones topográficas o constructivas producen con frecuencia desfasamientos o escalonamientos, por lo cual el crecimiento se proyecta más allá de lo que podría considerarse la parcela inicial de la ocupación. El crecimiento en vertical donde el segundo, tercero o hasta cuarto y quinto piso buscan apoyo más allá de la construcción inicial, desvirtúa la idea de la parcela como unidad territorial para la regulación.

En este caso, la parcela ya no es receptora de una unidad edificada, ahora aloja un grupo construido, o una masa de unidades difícilmente separables una de otra. La percepción de la construcción es la de una masa construida de unidades apiñadas (Barrio Petare, Caracas). El tejido urbano en este caso deja de ser un tejido de parcelas individuales para convertirse en un tejido de formas construidas, donde la parcela está delimitada por las peatonales que la circundan. Se puede en este caso hablar de una “Parcela Grupal”.

Cuando se realizó la habilitación del barrio Agricultura, Petare Norte, se analizó el tejido urbano que a simple vista se percibe como grupos construidos de viviendas, que generan masas edificados. Estos grupos se clasificaron como bloques identificándose dos tipologías, el bloque lineal y el bloque multidireccional (Plano anexo). 

Los bloques en hilera son agregaciones lineales de diferentes longitudes. La vivienda pareada, escasa como tipología es un grupo especial de bloque en hilera.

El Bloque multidireccional es un grupo de viviendas irregularmente apareadas que conforman una masa estilo pirámide fácilmente puede alcanzar cuatro pisos. Aparecen comúnmente dos tipos de bloques multidireccionales compactos o ramificados. Los tamaños varían, sin embargo un bloque pequeño tiene unas 10 unidades. 

Es difícil separar unidades de vivienda de un bloque compacto ya que el grupo que funciona como un castillo de naipes puede colapsar. Las intervenciones para mejoras urbanas pueden remover viviendas en extremos de bloques multidireccionales por ejemplo o usar el sistema de “desnarizar” (eliminar parte de las fachadas sin destruir la edificación) promovido como opción en su momento, por el CONAVI.

En el caso de construcciones masivas la unidad territorial que puede considerarse para la legalización y regulación del desarrollo es el bloque. También puede considerarse como unidad territorial una parcela grupal, caso en el cual la masa construida esta insertada entre peatonales funcionando como una manzana irregular.

El estudio de los tejidos urbanos se presenta como una opción para identificar las unidades territoriales espaciales que permitan regular el desarrollo en la ciudad informal y proporcionarle las condiciones de formalidad. 

La identificación de las tipologías edificatorias en Petare permite concluir que la unidad espacial territorial en este caso es el dúo Parcela-Edificación. Esta parcela-edificación es la unidad regularizable sobre la cual pueden establecerse alturas, desplazamientos, accesos, etc. 

Es importante enfatizar, que cada pieza dela ciudad informal es única y sus reglas de juego deben establecerse en función de su potencial para ser regulada e incorporada a la ciudad formal.

Formalización del Urbanismo Informal: Recomendaciones.

Son múltiples las recomendaciones para la incorporación del urbanismo informal a los servicios urbanos de la ciudad formal. En este caso las recomendaciones se refieren exclusivamente a la posibilidad de incorporar una tierra ocupada de manera irregular a las regulaciones relacionadas con la tenencia de la tierra, los usos permitidos, sus intensidades y las características espaciales del crecimiento urbano. Para esto es fundamental considerar lo siguiente sean densidades bajas de ocupación o aglomeraciones de alta densidad:

1- La comprensión del Tejido Urbano como forma de ocupación, no solo en lo cuantitativo sino en la relación entre las unidades es prioritaria. Donde las carencias son colectivas, la cercanía entre unidades conlleva generalmente a relaciones sociales estrechas. Por consiguiente, modificaciones radicales del tejido no son tampoco “socialmente sustentables”.

3- El análisis de la geometría de la ocupación informal es fundamental para proponer formas de subdivisión parcelaria que vayan más allá de una subdivisión bi dimensional e incorporen regulaciones tridimensionales. De esta manera se puede estipular el afincamiento en tierra y la proyección permitida del crecimientos de la edificación.