Bolig- og områdereserven

Bolig- og områdereserven er et anslag på hvor mange boliger det er planlagt i vedtatte planer i Oslo kommune hvor bygging ikke er påbegynt. Inndelingen skiller tydelig mellom boligplaner der utbygger kan gå rett på byggesak og planer der det kreves detaljregulering før utbygger kan søke byggetillatelse. 

1. Boligreserven viser til antall boliger i vedtatte detaljreguleringsplaner. Her kan utbygger sende inn byggesøknad og komme raskt i gang med bygging. 
2. Områdereserven viser til antall boliger planlagt i områdeplaner der det kreves detaljregulering før bygging kan igangsettes. Områdeplaner er planer som sier noe om helheten i et større område som skal bygges ut, som områdereguleringsplaner, veiledende plan for offentlig rom (VPOR) og planprogram med VPOR. 

En bolig regnes som påbegynt når bygningen gis igangsettelsestillatelse, og flyttes da ut av reserven. Dersom minst 90 prosent av boligene i en detaljregulering er påbegynt, eller boligpotensialet erstattes av et annet formål, fjernes den fra boligreserven. En områdeplan fjernes fra områdereserven om hele boligpotensialet er favnet av nye planer.

Bolig- og områdereserven er ikke hundre prosent nøyaktig, men et kvalifisert anslag. 

Oversikten oppdateres hvert tertial (januar, mai, september), og inkluderer alle områdeplaner og reguleringsplaner vedtatt siden slutten av 1990-tallet.

Bolig- og områdereserven inneholder pr. 08. januar til sammen 144 planer.

• Boligreserven omfatter 125 planer med omtrent 11 034 boliger.
• Områdereserven omfatter 19 planer med omtrent 38 987 boliger.

I kartet skiller vi mellom boligreserve (røde sirkler) og områdereserve (gule og brune flater). Områdereguleringen for Furuset er markert som del av områdereserven, men 400 av boligene regnes med i boligreserven. Du finner mer informasjon ved å trykke på hver enkelt plan i kartet og tegnforklaring nede i venstre hjørne.

I boligreserven inngår detaljreguleringer eller deler av områdereguleringer som i prinsippet kan gå rett til byggesak. Diagrammet under viser boliger i boligreserven som er vedtatt eller igangsatt de siste årene.

I første tertial 2024 (januar til mai) ble det vedtatt seks detaljreguleringer med 168 boliger, og det ble igangsatt bygg med totalt 512 boliger i boligreserven. I andre tertial ble det vedtatt syv planer med 370 boliger og igangsatt 398. I tredje tertial ble det vedtatt fem planer med 1 242 boliger og igangsatt 470. Fire planer er fjernet fra boligreserven så langt i år, siden planene virker ferdig realisert sett i lys av planvedtaket.

I 2023 ble det vedtatt detaljreguleringsplaner som totalt er anslått å romme 2 025 boliger. Det ble gitt igangsettelsestillatelse til 1 883 boliger i boligreserven i samme periode.

Områdereserven inneholder boliger som krever detaljregulering før bygging kan igangsettes. Antall boliger som gjenstår i områdereserven er omtrentlig. Den største konsentrasjon er i Hovinbyen med syv veiledende planer som rommer omtrent 12 150 boliger. Det store utviklingsområdet Gjersrud-Stensrud sørøst i Oslo er angitt med 10 000 boliger.

Hittil i 2024 er det vedtatt tre detaljreguleringer som reduserer antall resterende boliger i områdereserven med 362. Det er ikke vedtatt nye områdeplaner så langt i år. I september 2023 vedtok bystyret områdereguleringsplan for Skøyen med et anslag på ca. 5 000 boliger. Vedtaket er ikke rettskraftig, men sendt Kommunal- og distriktsdepartementet for endelig avgjørelse.

I områdereserven inngår boliganslag i områdereguleringsplaner, veiledende plan for offentlig rom (VPOR) og planprogram med VPOR (PP). Av ulike årsaker er det større usikkerhet knyttet til anslagene i de veiledende planene, og disse kan bli endret i oversikten dersom det foreligger nye arealberegninger.

Noe av dynamikken i bolig- og områdereserven kommer fram av grafen under. Boligreserven har de siste årene ligget stabilt på rundt 11 000 boliger fordelt på omtrent 115 planer, i takt med at nye planer vedtas og eksisterende bygges ut. Områdereserven har vært kjennetegnet av økninger i bykst, som følge av politiske vedtak av store planer med stort boligpotensial. Etter hvert som nye detaljreguleringer vedtas innenfor disse planene, vil områdereserven gradvis minke.

Hensikten med bolig- og områdereserven er å få en oversikt over hvor mange nye boliger vi kan få i Oslo de nærmeste årene, og hvor de kommer hen. Oversikten kan gi en indikasjon på hvor mange boliger som reguleres, men benyttes også i analyser og utredninger innenfor Plan- og bygningsetatens forvaltningsområde.

Resultatet, de beregnede reservene, er anslag og ikke hundre prosent nøyaktige. Antall vedtatte boliger i en reguleringsplan er ikke alltid helt presist, fordi boligtallet er en beregning basert på utnyttelsesgrad og skissert utforming. Det er også en stor grad av usikkerhet knyttet til potensialene i veiledende planer. Potensialet kan endre seg underveis i planprosessen - både før og etter vedtak. Endelig utbygging kan derfor gi både færre og flere boenheter enn det planen indikerte, fordi bebyggelsen eller boligstørrelsene for eksempel kan bli noe annerledes enn planlagt.

Dersom du ønsker å vite mer om metoden bak bolig- og områdereserven, er dette beskrevet i eget notat i  Plan- og bygningsetatens sakssystem .