Lilleakerbyen
Plan- og bygningsetaten har laget to alternative forslag for Lilleakerbyen, og nå vil vi høre din mening.
Mustad Eiendom AS ønsker å transformere Lilleakerbyen til blant annet boliger, forretning og kontorer. Deres planforslag var på offentlig ettersyn fra 01. august til 12. september 2022. Plan- og bygningsetaten anbefalte ikke dette planforslaget. Vi mente blant annet at forslaget tilrettelegger for unødvendige tiltak i Lysakerelvens kantsone, at det legges til rette for bilbasert handel tett på et kollektivknutepunkt, vi var kritiske til høydene og vi mente parkene var for få og for små.
Vi har derfor utarbeidet 2 alternative planforslag, alternativ 2 og 3, som vi mener legger til rette for et bedre byområde for både mennesker og natur.
Hvem vi er:
- Mustad Eiendom AS: Har utarbeidet et planforslag for transformasjon av Lilleakerbyen. Mustads planforslag er alternativ 1.
- Plan- og bygningsetaten (PBE): Kommunens planmyndighet, som behandler planforslag. I tillegg kan Plan- og bygningsetaten utarbeide egne planer og alternativ.
Du kan komme med innspill på Si din mening , før 08.01.2024.
Planområdet
Planområdet er 190 373 m 2 og ligger øst for Lysakerelva, som danner grensen mellom Oslo og Bærum. Elvens kantsone er vernet, og det er registrert verdifull natur i og langs vassdraget.
I sør ligger Lysaker kollektivknutepunkt, som vil få forsterket betydning når Fornebubanen er ferdig. Kommunen ønsker å videreutvikle Lysaker/Lilleaker som et attraktivt by- og boligområde, med et mål om å skape «24-timers byen», en by med aktivitet gjennom døgnet.
For å få til dette legger Plan- og bygningsetatens alternativ blant annet opp til:
- 1161 nye boliger.
- Over 10 mål park.
- Gjennomgående turvei langs Lysakerelva.
- Arealer for blant annet forretning, kontor og bevertning.
- To barnehager.
- Minimum 6000 m 2 kultur, idrett og fritidsklubb.
- Avsettelse av arealer til svømmehall eller flerbrukshall.
- Ivaretakelse av den verdifulle naturen langs Lysakerelva, og elvas «ville» preg.
Noen av de viktigste endringene i Plan- og bygningsetatens alternativer
Lavere og jevnere bebyggelse
I Plan- og bygningsetatens alternativ er bebyggelsens generelle høyder justert og gjort jevnere. Det er færre og mindre sprang i høyder mellom de ulike bygningsvolumene. Vi mener at dette vil gi en bedre oppholdskvaliteter i gaterommene og inne i boligkvartalene, og en bedre tilpasning til landskapet. Bebyggelsen langs Lilleakerveien er gitt et forløp hvor bebyggelsens høyde stiger/synker i takt med Lilleakerveien.
Ved Lilleaker Torg. Alternativ 1 til vestre. Alternativ 2 til høyre.
Mustads alternativ til venstre, PBEs til høyre. Høydene er redusert, og torget er åpnet opp.
Lilleakerbyen sett fra sør.
Bruk musepekeren og panelet til høyre for å manøvrere rundt i kartet.
Lilleakerbyen sett fra øst.
Bruk musepekeren og panelet til høyre for å manøvrere rundt i kartet.
Lilleakerbyen sett fra nord.
Bruk musepekeren og panelet til høyre for å manøvrere rundt i kartet.
Lilleakerbyen sett fra vest.
Bruk musepekeren og panelet til høyre for å manøvrere rundt i kartet.
Flere og større parker
Parker og torg i PBEs alternativ 2
Ved fastsettelsen av planprogrammet for Lilleakerbyen uttalte byrådsavdelingen for byutvikling at det er «ekstra viktig at det i planarbeidet sikres en ny grønn park på minimum 5 dekar sentralt på Lysaker». 5 dekar tilsvarer ca. halve Olaf Ryes plass. Forslagsstiller mener å ha oppfylt dette kravet med en park (Park P5), som ifølge forslagsstiller selv 4927,7 m 2 . PBE har flere ganger uttalt at vi anser forslagsstillers foreslåtte park til å være for liten, langstrakt og av for lav kvalitet. I PBEs alternativ 2 er parken samlet i større grad og rammet inn av bebyggelsen, gatetun og Lysakerelven. Parken er 5432 m 2 .
Mustads park til venstre (alternativ 1). PBEs park til høyre (alternativ 2).
Mustads park til venstre (alternativ 1). PBEs park til høyre (alternativ 2).
Forslagsstiller foreslår en ny blokk i Lilleakerparken. PBE mener at Lilleakerparken ikke skal bebygges og vi anbefaler derfor at arealet reguleres til park. Parken er støyutsatt, ligger rett ved en trikkeholdeplass og har blitt benyttet til planteutsalg. PBEs alternativ åpner derfor for at Lilleakerparken skal kunne huse midlertidig planteutsalg i parken.
Forslagsstillers alternativ til venstre, med nybygg i Lilleakerparken. PBEs alternativ til høyre.
Forslagsstillers alternativ til venstre, med nybygg i Lilleakerparken. PBEs alternativ til høyre. Standpunkt fra sør og sørøst.
Bevaring av naturen langs Lysakerelva
Lysakerelven, inkludert kantsonen, er en naturtype med regional verdi. Kommuneplanens § 7.6 sier at «det skal foreligge særlige grunner for å tillate tiltak som kan forringe naturverdier» i slike områder. PBEs alternativ tilrettelegger for færre tiltak og inngrep i naturtypen enn forslagsstillers alternativ.
I alternativet er følgende tiltak tatt ut:
- Hytter i kantsonen ved Fåbro foss.
- Hytter og flytebrygge i Lysakerelven ved trehusrekken sør i planområdet.
- Senking av terrenget i kantsonen ved "Kulturparken".
- Installasjoner for hinderløype og liknende på øya.
- Fundamenter for utsiktspunkt i elvas kantsone.
- Bro til øya.
- Bro mellom park "Kulturparken" og Bærum.
Illustrasjon av elvelandskapet. Mustads alternativ til venstre, PBEs alternativ til høyre.
Forslagsstillers alternativ til venstre, PBEs til høyre. I PBEs alternativ er deler av bebyggelsen tatt vekk, og høyder og plassering er endret.
Høyhuset
I den nye høyhusstrategien, som ble vedtatt av Oslo bystyre 27. september 2023, er Lysaker utpekt som et av områdene hvor det kan åpnes opp for høyhus på mellom 42 og 70 meter. Det er imidlertid ikke gitt at det skal være høyhus på 70 meter på Lysaker.
PBE viderefører forslagsstillers høyder for høyhuset. Men for at bygget skal gi merverdi til området er det sikret at høyhusets 1. etasje kun skal kunne benyttes til svømmehall eller flerbrukshall, samt inngangsareal for øvrige arealer oppover i etasjene. I høyhusstrategien står videre at høyhus bør gis en slank form, for å minimere de negative konsekvensene høyhuset har på lokalklima og på nær- og fjernvirkning. PBE har derfor også gjort høyhuset slankere, slik at det ikke danner en lang vegg mot gater, byrom og turdraget langs Lysakerelva.
Mustads alternativ til venstre. PBEs alternativ til høyre.
Mustads alternativ til venstre. PBEs alternativ til høyre.
Kultur og fritid
I felt B6 sikrer Plan- og bygningsetatens alternativ at minimum 6000 m 2 avsettes til kultur/idrett/fritidsklubb. Minst 750 m 2 skal avsettes til barnehage, med uteareal på tak. Mustad Eiendoms alternativ åpner for at kulturformål kan innpasses både i dette og i øvrige kvartaler, men alternativet sikrer kun at det avsettes min. 2500 m 2 til formålet.
Et byområde har behov for ulike type funksjoner, inkludert kulturformål, idrettsfunksjoner og arenaer for barn, ungdom, vokse og eldre. Det er behov for møte plasser både inne og ute, også formål som ikke knytter seg handel og bevertning. PBEs alternativ stiller krav om at det avsettes arealer til denne typen sosial infrastruktur, blant annet i felt B6, for å legge til rette for et best mulig byområde og nabolag.
Plan- og bygningsetatens to alternativer
Begge alternativene bygger videre på Mustad Eiendoms hovedgrep, men innebærer alternative løsninger for felt B8. Selv om PBE anbefaler alternativ 2 ønsker vi også å høre alternativ 3, som en mulig løsning for feltet. Alternativ 3 innebærer å legge til rette for å beholde dagens kontorbygning feltet, med den konsekvens at boligpotensialet reduseres. Til gjengjeld blir behovet for rivning mindre og hovedparken, "Broparken", blir større.
Alternativ 1
Alternativ 1 (Mustads alternativ)
Feltet avsettes til boliger, forretning, kontor, bevertning og offentlig/privat tjenesteyting. Høyder fra 8 til 13 etasjer. 4927,7 m 2 park, som legges inntil punkthusenes fasadeliv.
Alternativ 2
Alternativ 2
Dette er PBEs hovedalternativ. Det legges til rette for en lukket karrébebyggelse med en hovedvekt av boliger og med mulighet for forretning og liknende i 1. etasje. Det legges til rette for gatetun rundt kvartalet, for en tydelig avgrensning mot parken og elvelandskapet. Alternativet legger videre til rette for:
- Ca. 170 nye boliger, i et område som er velegnet for dette.
- En større park, som i større grad er samlet og rammet inn av bebyggelse, gatetun og elva. Parkens størrelse øker til 5432 m 2 .
Alternativ 3
Alternativ 3
Dette alternativet legger til rette for at dagens bebyggelse beholdes. Byggene ble oppført tidlig på 2000-tallet og benyttes til kontor. Plan- og bygningsetaten har ikke gjort en nærmere analyse av byggens tilstand, men på generelt grunnlag mener vi man må være forsiktig med å rive så ung bebyggelse. Dette er viktig i et klimaperspektiv. Alternativet innebærer videre:
- Videreføring av kontorbruken, men også tilrettelegging for forretning, tjenesteyting og bevertning.
- Færre boliger, i et område som er velegnet for dette. PBE utelukker ikke at hele eller deler av byggene kan være egnet til en ombygging til boligformål, men har ikke gjort nærmere undersøkelser av dette.
- Park P5, "Broparken", økes i størrelse til 5885 m 2 , med en litt annen form enn i alternativ 2. Økningen på 450 m 2 sammenlignet med alternativ 2 gjør det enklere å avsette arealer for ulike aldersgrupper.
- Dagens bebyggelse er plassert nærmere enn 20 m fra elva, dvs. nærmere enn i alternativ 2.
Illustrasjoner
Illustrasjoner av alternativ 2
Klikk på bildene for å se de i et større format
Samlet oversikt over de viktigste endringene
Oversikt over feltnavn i PBEs alternativ 2
- Muligheten for å overstige maksimum BRA forretning i en periode på 8 år er tatt ut.
- Det er ikke tillatt å plante arter oppført på fremmedartslista. Det er kun tillatt å plante stedegne arter.
- For hvert store tre som felles skal det plantes et nytt tre som erstatning.
- Urenset overvann fra anleggsfasen tillates ikke ført inn på kommunens ledningsnett eller til resipient.
- Brannoppstillingsplasser skal være integrert i utearealenes utforming og skal være flerfunksjonelle.
- Det er ikke tillatt med støyskjermer og gjerder, med unntak for barnehager og trikkelinjen. Eventuelle støyskjermer skal være i støyabsorberende naturmaterialer og kles med vegetasjon.
- Utvendige trapper, murer og støttemurer skal utformes med høykvalitet. Utvendige trapper skal opparbeides i naturstein, betong eller tre. Murer med høyde opp til 50 cm skal være flerfunksjonelle. Murer over 50 cm skal kles med vegetasjon.
- Synlige kjellere/underetasjer/lokk skal ha fasade med tilsvarende arkitektoniske kvalitet som bygget øvrige fasader.
- Det er ikke tillatt med gummiasfalt.
- Det er ikke tillatt med broforbindelser over gatetun og torg.
- Mulighet for overdekking av gatetun er tatt ut.
- Alle takoppbygg med unntak for parapet og rekkverk må trekkes vekk fra fasaden.
- Åpne fasader i 1. etasje skal ha vindu med en høyde på minimum 3:4 av etasjehøyden og vindu skal utgjøre minimum 60 % av fasaden i 1. etasje.
- Vinduer i 1. etasje som skal være åpne kan maksimalt folieres på 10 % av det enkelte vindus størrelse.
- Gulvnivå til innganger, med unntak av direkteinnganger til boenheter, skal ligge på nivå med tilgrensende gatetun/fortau/torg.
- Alle virksomheter i 1. etasje skal ha sin hovedinngang fra fortau, torg og gatetun.
- Himlinger og undersider av balkonger/veranda, samt utkragende bygningsdeler, mot samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur og grønnstruktur skal ha høy arkitektonisk kvalitet og ikke utformes med ubehandlet betong.
- Det er ikke tillatt med svalganger.
- Fasadeoppdeling skal reflektere den faktiske oppdelingen av bebyggelsen. Hvert bygg skal ha egen inngang.
- Bebyggelsen skal samlet sett være helhetlig utformet og med variasjon i fargesetting og detaljering. Bebyggelse skal utformes med utgangspunkt i områdets historie og stedsidentitet.
- Det skal ikke tilrettelegges for allmennhetens ferdsel gjennom boligers uteareal.
- Der bebyggelsens fasade ikke ligger i formålsgrensen skal tilliggende dekke på samferdselsanlegg trekkes inn mot fasaden.
- Overkant gulv for boliger mot samferdselsanlegg eller grønnstruktur skal heves minimum 1 m over bakkeplan, med unntak for felt B3 mot naturområdet.
- For kontor skal det være tilgjengelig garderobe og dusjfasiliteter og etasjestativ for sykkel skal være nedtrekkbare, jf. ny parkeringsnorm.
- Det tillates ikke boliger mindre enn 35 m 2 .
- Det skal settes av minst 2 m 2 BRA innendørs fellesareal per boenhet i det enkelte felt. Fellesareal per felt skal likevel ikke være mindre 50 m 2 , hvorav minst ett rom skal være egnet som felles samlingssted.
- Utenpåliggende balkonger/verandaer skal ikke utgjøre mer enn 50 % av den enkelte fasades areal, med unntak for balkonger som utformes som en integrert del av byggets fasade, herunder med tilsvarende materialbruk og farge som øvrig fasade.
- Glass kan utgjøre maksimalt 50 % av rekkverk/brystning for balkonger og verandaer.
- Balkonger/veranda skal være en del av den helhetlige arkitektoniske utformingen.
- Alle boliger skal ha tilgang til privat utendørs areal i direkte tilknytning til boligen.
- Det tillates ikke utkragede balkonger mot samferdselsanlegg og grønnstruktur.
- Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en overordnet prinsipp-, farge- og materialitetsplan for utforming av fasader innenfor hele planområdet og en redegjørelse for hvordan tiltaket forholder seg til denne.
- Felt A1: Lempeligere bevaringsbestemmelser for tilbygget.
- Felt A4 og A5: Bebyggelsen skal ikke ha en tydelig bakside, men utformes helhetlig med tilsvarende materialbruk mot alle himmelretninger.
- Felt A5: Bebyggelsen skal ha saltak.
- Felt B2: Barnehage skal ha tilhørende uteareal på terreng og tak. Det skal være minimum 19 m 2 uteareal per barn.
- Felt B3 og B4: Hovedinngang til bolig skal være fra indre gårdsrom. Det kan etableres direkte innganger til boligene fra Lilleakerveien og tilliggende torg, gatetun og gang- sykkelvei. Det er ikke tillatt med allmenn forbindelse gjennom kvartalet.
- Felt B3: Feltet skal være en lukket karrébebyggelse med portaler mot GS2, Lilleakerveien og GT3.
- Felt B4: Feltet skal være en lukket karrébebyggelse med portaler mot torg T7, Lilleakerveien og GT3.
- Felt B3, B4, B11: Den lukkede karrébebyggelsen skal bestå av separate bygg med egne innganger. Hvert separate bygg skal ha en annen utforming enn de andre byggene når det kommer til enten farge, materialitet eller detaljering.
- Felt B6: Barnehagen skal ligge i øverste etasje og ha tilhørende uteareal på tak. Barnehagen skal ha direkte utgang til taket og barnehagens utearealer skal fysisk adskilles fra øvrig takareal. Barnehagens uteareal skal ha områder med varierende terrenghøyde og vegetasjonssoner med jorddybde på minimum 80 cm. Det skal være minimum 24 m 2 uteareal per barn i barnehagen. Det skal innpasses minimum 750 m 2 BRA barnehage. Det skal innpasses minimum 6000 m 2 BRA kultur/idrett/fritidsklubb.
- Felt B8 og B11: Feltet skal være en lukket karrébebyggelse.
- Felt B9: Det skal etableres minimum én passasje mellom GT7 og GT5. Passasjene skal være maksimalt fem meter brede. Det er ikke tillatt med balkonger utkragende over passasjene.
- Felt B5, B7, B8, B9, B10: Bebyggelsen skal bestå av separate bygg med egne innganger. Byggegrensene i plankartet viser oppdelingen av de separate byggene. Hvert separate bygg skal ha en annen utforming enn de andre byggene når det kommer til enten farge, materialitet eller detaljering.
- Felt B12: 1. etasje skal kun benyttes til inngangsareal for byggets formål og til enten svømmehall og eller flerbrukshall med tilhørende anlegg. Taket over svømmehall eller flerbrukshall skal tilrettelegges for til bevertning. Bebyggelsen skal ha en dempet og rolig fasade. Vindskjermer eller andre vindbrytende elementer skal utformes som en integrert del av byggets arkitektur.
- Felt B17, B23: Bebyggelsen skal utformes slik at den kan tilpasses en fremtidig senking og/eller utvidelse av Lilleakerveien.
- Det skal plantes minimum 7 trær i grensen mellom V1 og BB5.
- Det skal plantes minst 92 trær til sammen på torgene.
- Det skal utplasseres kunstinstallasjon på torg T11.
- Det skal plantes minst 138 trær til sammen i gatetunene.
- I Lysakerelvens kantsonen er det ikke tillatt med hogst og annen skjøtsel, utover tiltak for etablering av broer og erosjons- og skredsikring. Trær som felles eller faller overende skal bli liggende innenfor naturområdet i lengst mulig lengder.
- I friområdet skal det innpasses faste installasjoner for lek og aktivitet for bruk av ungdom og voksne, f.eks. i form av treningsapparater og ballbinge tilrettelagt for helårs bruk.
- I Lilleakerparken er det tillatt med midlertidig planteutsalg.
- Det skal plantes minimum 41 trær til sammen i parkene.
Planlagt fremdrift
Offentlig høring av detaljplanen
November 2023 til januar 2024
Innspillene fra offentlig ettersyn gjennomgås
Januar/februar 2024
Politisk behandling av planforslag
Våren 2024
Reguleringsplanen
Hva er en reguleringsplan?
Hvis noen ønsker å bygge eller verne noe som bryter med det kommunen har bestemt før, må kommunen vedta en ny reguleringsplan først. En reguleringsplan angir hva som kan bygges, for eksempel skole eller bolig innenfor et avgrenset område.
I forbindelse med en reguleringsplan er det viktig å få innspill fra innbyggerne i kommunen. Dette er fordi det er viktig å få lokal kunnskap som kan forbedre planene. Alle innspillene blir vurdert og svart ut etter høringsperioden er over.
I denne kartfortelling er det viktigste fra PBEs alternativ fra reguleringsplanen for Lilleakerbyen trukket ut. Ønsker du å lese alle dokumentene i saken kan du finne disse under fanen "Dokumenter i saken"
Dokumenter i saken
Hele sakshistorien kan du lese her:
Si din mening
Målet er at plankunngjøringer skal vise alle arealplaner i Oslo kommune som du kan uttale deg om, og vedtak som du kan klage på. Alle som vil, kan også abonnere på plankunngjøringer, og får da en e-post hver gang en ny plan blir annonsert. Tjenesten er gratis.