Eladósodás és vagyonvesztés
Ingatlanvégrehajtások 2022–2023-ban
2022 nyarán a Covid-19 miatti veszélyhelyzet lejártával újraindultak az ingatlanárverések. Az elmúlt egy évben több mint 21 ezer befejezett ingatlanárverés volt Magyarországon.
A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) elektronikus árverési rendszeréből a Periféria Központ által gyűjtött adatok a háztartási eladósodás és vagyonvesztés társadalmi és területi mintázatairól szolgálnak új információkkal.
Az adatok alapján megállapíthatjuk, hogy az eladósodott háztartások számára ingatlanjuk elárverezése vagyonvesztést jelent. Az ingatlanvégrehajtások felerősítik a társadalmi és a területi egyenlőtlenségeket, és növelik a lakásvesztés kockázatát.
Az MBVK az elektronikus árverési rendszerében teszi közzé az ingatlanárverési hirdetményeket . Az általunk vizsgált több mint 21 ezer ingatlanból bemutatunk néhány példát.
Lakóház a budapesti agglomerációban, 62 millió Ft-os kikiáltási árral. A végrehajtás magánszemélynek való kölcsöntartozás miatt indult 2021-ben. A legelső árverési szakaszban a becsérték 90%-án érvényes vételi ajánlat érkezett, amelyből kifizethető az adósság.
Panellakás észak-magyarországi középvárosban. A végrehajtások 2011 és 2020 között indultak, adótartozás, rezsihátralékok és devizahitel-tartozás miatt. Az árverés a kikiáltási ár dupláján zárult, de a 4,6 millió Ft-os licitből nem fizethető ki az adósok összesen 21 millió Ft-os tartozása.
Családi ház dél-alföldi kisvárosban, 120 ezer Ft-os kikiáltási árral. A végrehajtás 2014-ben indult rezsitartozások miatt. Az árverésen nem érkezett licit az ingatlanra.
A befejezett ingatlanárverés fogalmáról. A továbbiakban az MBVK elektronikus árverési rendszerében szereplő ún. befejezett ingatlanárverések adatait elemezzük. A befejezett ingatlanárverések olyan árverések, ahol érvényes licittel vagy érvényes licit nélkül lezárult az árverési időszak, vagy egyéb okból törölték az ingatlant az élő árverések közül. Az ingatlanárverések legfeljebb 60 napig tartanak, egy ingatlant kétszer tűznek ki árverésre; a két árverés végén a befejezett árverések adatbázisába kerül az ingatlan. Ha két árverésen sem érkezik licit az ingatlanra, akkor legfeljebb öt évig ún. folyamatos árverésre tűzik ki az ingatlant, és ha érvényes licit érkezik rá, átkerül a befejezett árverések közé. Egy-egy ingatlan tehát többször is előfordulhat a befejezett ingatlanárverések adatbázisában. A befejezett árverés így nem azt jelenti, hogy az adott ingatlant elárverezték és a végrehajtási ügy befejeződött. A módszertani részleteket az anyagunk végén ismertetjük.
Alacsony értékű ingatlanok
2022. szeptember és 2023. augusztus között több mint 21 ezer fordult elő a befejezett ingatlanárverések között. Az ingatlanok összértéke meghaladta a 199 milliárd Ft-ot, többségük lakóingatlan. Az ingatlanok átlagos értéke 9,4 millió Ft, többségük 5 millió Ft alatti értékű.
Az ingatlanok becsértékét (kikiáltási árát) a végrehajtó állapítja meg, a település jegyzője által kiállított adó- és értékbizonyítvány vagy igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján.
Az ingatlanok többségének kikiáltási ára ötmillió forint alatt van, de nem számítanak ritkaságnak a tízezer forintos becsértékű ingatlanok sem. Kilencből csak egy elárverezett ingatlan értéke éri el a 20 millió Ft-ot. Tehát az árverésre bocsájtott ingatlanok többsége az ingatlanállomány kevésbé keresett, így alacsonyra értékelt szegmenseiből, valamint feltehetően alacsony jövedelmű háztartások vagyonából kerül ki.
Mérsékelt érdeklődés és alacsony licitek
Az árverés alatt állt ingatlanoknak csupán a felére érkezett vételi ajánlat. A licitáló által megajánlott vételár az érintett ingatlanok 47%-ában nem éri el a kikiáltási árat.
Lakóingatlanok esetében az árverés a legtöbbször az ingatlan becsértékén indul, de sikertelen árverési fordulók esetén annak feléig is leszállítható. Ha az árverés sikeres volt, a befolyt összegből levonják a végrehajtási költséget és kiegyenlítik a végrehajtást kérők követeléseit.
Országosan a befejezett ingatlanárverések közel felében nem érkezik licit. Az ingatlanok 7,9%-át a kikiáltási ár felén, azaz a törvényileg lehetséges minimumon adják el. Hatból csak egy ingatlanra érkezik a kikiáltási árnál magasabb licit.
Azokban az esetekben, ahol az aktuális licit az ingatlan kikiáltási ára alatt van – azaz kevesebb pénzt kínálnak érte, mint amennyiért meghirdették –, átlagosan 1,8 millió Ft a különbség a két érték között. Ezt az összeget az adósok veszteségként szenvedik el, mivel az ingatlanjukat értéke alatt árverezik el. Így a lakásvesztés valószínűsége is nagyobb a végrehajtás során.
Azokban az esetekben, ahol a licit meghaladja az ingatlan kikiáltási árát – azaz több pénzt kínálnak érte, mint amennyiért meghirdették –, átlagosan 4,1 millió Ft a különbség a két érték között. Ezekben az esetekben az adós vagyona nem csökken az árverés során, és nagyobb eséllyel fedezheti a tartozásokat az árverezésből befolyó összeg.
Régi adósságok a jelenleg futó ügyek között
Az elmúlt évben zajló ingatlanárverések jelentős hányada sok évvel ezelőtti adósságok miatt indult.
Az általunk vizsgált 21 ezer végrehajtási ügy közül a legrégebbiek 1995-ben kezdődtek, ha a végrehajtás kezdetét a végrehajtási ügyszám évével azonosítjuk. Az ügyek többsége keletkezési idő szerint két nagyobb csoportra osztható:
- Az elmúlt egy év ingatlanárveréseinek kétharmada 2015 és 2023 között indult végrehajtási ügy.
- Az ingatlanárverések másik nagy csoportja az ügyek harmadával azokat foglalja magában, ahol a 2008-as gazdasági válságot követően keletkeztek az adósságok.
A Covid-19 járvány hatásai, valamint a jelenlegi magas infláció hozzájárulnak a háztartások jövedelmének csökkenéséhez és az eladósodás kockázatának növekedéséhez. Ennek hatásai a végrehajtások terén csak évek múlva válnak igazán láthatóvá.
A végrehajtások egyenlőtlen földrajza
Ingatlanárverések az ország településeinek háromnegyedén voltak.
Az ország mintegy 800 településén nem volt befejezett ingatlanárverés, az elmúlt egy év 21 ezer esetét tekintve. Az ingatlanvégrehajtásoktól „mentes” települések az ország apró- és kisfalvas térségeiben fordulnak elő nagyobb számban, illetve a kedvezőbb gazdasági helyzetben levő Északnyugat-Dunántúlon.
Ingatlanárverések az ország keleti felében, köztük nagyvárosi agglomerációkban (pl. Miskolc) és a budapesti agglomerációban fordulnak elő nagyobb számban. (A térképen az egyes településekre kattintva a pontos értékek is leolvashatók.)
A 21 ezer esetet tekintve több befejezett ingatlanárverés fordul elő azokban a térségekben, ahol nagyobb értékű és gyorsan eladható ingatlanokkal rendelkeznek az adósok. Ilyen körzetekben a végrehajtási ügyek kisebb része „ragad be” a folyamatos árverés akár öt éven át tartó szakaszába, és akár az árverés 15 napig tartó legelső szakasza alatt érvényes licit érkezik rájuk.
Budapesten és tíz vidéki városban a befejezett ingatlanárverések száma az elmúlt egy évben meghaladta a százat. Ezek között kisebb középvárosok (Komló, Ózd, Makó) is előfordulnak. Például Makón ugyanannyi befejezett ingatlanárverés volt az elmúlt egy évben, mint a kilencszer akkora Debrecenben.
A területi egyenlőtlenségeket felerősítő végrehajtások
A háztartási eladósodás és a jövedelmi viszonyok térbeli egyenlőtlenségei az ingatlanárveréseken keresztül felerősödnek. A növekvő egyenlőtlenségek három fő tényezője az, hogy a szegényebb településeken az ingatlanvégrehajtások gyakoribbak, a kikiáltási árak alacsonyabbak, a vételi ajánlatok többsége pedig kikiáltási ár alatti.
Ha a településeket a lakosság egy főre jutó jövedelme alapján öt egyenlő csoportra osztjuk, az ingatlanárverések jövedelmi egyenlőtlenségeket felerősítő jellege is kirajzolódik.
Ezer lakosra az országban 2,2 befejezett ingatlanárverés jutott az elmúlt egy évben. A legszegényebb településeken ezek a végrehajtási ügyek négyszer olyan gyakoriak, mint a leggazdagabb településeken.
Az ingatlanok kikiáltási ára (becsértéke) az ingatlanpiac egyenlőtlenségeit tükrözi. Az átlagos kikiáltási árak csak a leggazdagabb településötödben érik el az országos átlagot.
A kikiáltási ár alatti licitek aránya a leggazdagabb településeken a legalacsonyabb. Itt tehát az árveréseken hamarabb és magasabb áron kelnek el az ingatlanok, van licitverseny.
Az ingatlanárverések lakosságarányos száma az ország településeinek felén haladta meg az országos átlagot (2,2 ingatlanárverés / 1000 fő), ezeket kék színárnyalatokkal jelöltük a térképen. A végrehajtások sűrűsége az Alföldön és a budapesti agglomerációban kiterjedt területen meghaladja az országos átlagot. Itt tehát nemcsak abszolút számban sok az ingatlanárverés, hanem lakosságarányosan is. A nagyvárosokban (pl. Szeged, Debrecen, Budapest) viszont lakosságarányosan átlag alatti számú eset történik.
A 21 ezer ingatlan átlagos kikiáltási ára a budapesti agglomerációban, a nagyvárosokban, a Balaton környékén és Északnyugat-Magyarországon a legmagasabb. A települési átlagárakat ugyanakkor egy-egy magas becsértékű ingatlan elárverezése kisebb településeken is magasra emelheti. Az Alföld kiterjedt részén, illetve az aprófalvas vidékeken az átlagos kikiáltási árak rendkívül alacsonyak. Az alacsony áron, becsértéken alul elárverezett ingatlanok nem segítenek abban, hogy a háztartások kikerüljenek az adósságcsapdából.
Budapest különleges helyet foglal el az ingatlanárverések világában. Míg országosan átlagosan 1000 lakosra 2,2 befejezett árverést figyeltünk meg, addig Budapesten mindössze 1,0-t. Az elmúlt egy évben az átlagos 29,8 millió Ft kikiáltási ár is jóval magasabb volt, mint az országos átlag.
Tízből négy ingatlanra ugyan Budapesten sem érkezik licit, de a licittel záruló árverések közel felében a becsértéknél magasabb áron zárul az árverés. A fővárosban a kikiáltási ár felén csupán az ingatlanok 2,6%-át árverezik el, ami az országos 7,9%-os értéknél jóval alacsonyabb. Amennyiben a licit az ingatlan kikiáltási ára alatt van, átlagosan 5,0 millió Ft a különbség a két érték között. A budapesti adósok tehát az országos átlagnál nagyobb vagyonvesztést szenvednek el, ha ingatlanukat értékén alul árverezik el. Ha a licit meghaladja a kikiáltási árat, átlagosan 6,8 millió Ft a különbség a két érték között, ami jelentős licitversenyre utal.
A befejezett ingatlanárveréseken túl
A háztartások eladósodásának egy fontos, de nem egyedüli szeletét mutatják meg az ingatlanárverések, azok ugyanis az eladósodási folyamat végén történnek.
A végrehajtási ügyek, azon belül az ingatlanárverések közül a legnagyobb sajtóvisszhangot általában a kilakoltatással végződő vagy a híres emberekkel megtörtént esetek kapják. Az érvényes licittel befejeződő ingatlanárverésekből nem lesz feltétlenül kilakoltatással záródó eset, mert az adós rendelkezhet másik ingatlannal, nem él életvitelszerűen az elárverezett ingatlanban, illetve a birtokbaadás kilakoltatás nélkül zajlik le. Így az MBVK honlapján negyedévente közölt lakáskiürítési adatok, az „ingatlannal kapcsolatos egyes végrehajtási cselekmények statisztikája” csak az ingatlanvégrehajtási jéghegy csúcsát jelentik. A kilakoltatási moratóriumok vagy a Covid-19 veszélyhelyzet alatt az árverések leállítása ugyan segítenek a háztartásoknak abban, hogy időt nyerjenek a végrehajtás leállítására vagy a lakásvesztés elkerülésére, ugyanakkor nem kínálnak átfogó megoldást a háztartási eladósodásra.
Arról nem rendelkezünk adattal, hogy az ingatlanvégrehajtások mekkora arányban vezetnek az adós háztartás lakásvesztéséhez. A végrehajtási törvény a lakásvesztést azzal próbálná mérsékelni, hogy az induló liciteket magasabban határozza meg olyan esetekben, ahol az adósnak az elárverezendő ingatlan az egyetlen lakóingatlana és a lakóhelye a végrehajtás megindítását megelőzően fél évig ebben volt. Ez a szabály ugyanakkor nem csökkenti érdemben az ingatlanárverésen keresztüli lakásvesztést.
Ha az ingatlanárverésen nem alakul ki licitverseny és az ingatlan becsértéke is alacsony, a befolyt összeg nem feltétlenül fedezi az adósságokat, a végrehajtónak járó költségtérítést és jutalékot. Ilyen esetben hiába volt eredményes az árverés, a háztartás nem tud kikerülni az adósságcsapdából. Berlinger Edina, Dobránszky-Bartus Katalin és Molnár György kutatása szerint a végrehajtások után megmaradó tartozások szegénységi csapdát hoznak létre, egyéni és társadalmi szinten is jóléti veszteségeket okoznak.
A végrehajtási ügyek 2019-es, kisebb mintán történt, de részletesebb elemzése ( Bródy Luca Sára, Pósfai Zsuzsanna: A háztartások eladósodása Magyarországon. Periféria Tanulmányok, 2. ) bemutatta, hogy az ingatlanárverések felét 5 millió Ft alatti tartozások miatt indították el. A végrehajtást kérők az esetek legnagyobb részében követeléskezelő cégek voltak. Az általuk vizsgált esetek 60%-ában az adósoknak még azután is maradna tartozása, ha becsértéken árvereznék el az ingatlanjukat.
Az Utcajogász Egyesület álláspontja szerint a végrehajtások a lakhatási szegénységben élőket fokozottan és hátrányosan érintik, az árverési szabályok pedig alapjogsértőek . A végrehajtások szabályozásának szakértők, politikai pártok és mozgalmak által megfogalmazott, különböző irányú reformkövetelései ugyan szükségesek lennének, de biztosan nem elégségesek ahhoz, hogy a háztartási eladósodás átfogóan és széles tömegeket érintően csökkenjen.
A háztartások eladósodásáról a Periféria Központ által végzett korábbi kutatások anyagai itt találhatók .
