
En analys av bostadsbeståndet
Ålder, upplåtelseform, storlek och hushållens egenskaper inom Stockholms läns bostadsbestånd
Inledning
Enligt uppsatta mål i RUFS 2050 behöver 22 000 bostäder byggas per år för att klara den befolkningsökning som väntar i regionen. Det här underlaget belyser dagens bostadsbestånd med syfte att bidra med kunskap i analyser om hur och var nuvarande bostäder behöver kompletteras och utvecklas.
Redovisningen är uppbyggd med hjälp av kartor där olika variabler och egenskaper markeras på basområdesnivå. Det som redovisas är bostädernas ålder, storlekar, upplåtelseformer och tillgänglighet samt hur olika typer av hushåll fördelas i beståndet. I alla kartor kan du zooma och röra dig i länets olika delar, berättelsen fortsätter när du scrollar ner.
Vi tar först en titt på beståndets ålder, upplåtelseformer och storlek. I kartorna kan du se vilken bebyggelseålder som dominerar i just det område du är intresserad av. Därefter går vi in på hushållen och vilka som bor var. Till sist gör vi en kort sammanfattning med de tydligaste slutsatserna.
Bostädernas byggår
Utbyggnaden av bostäder inom länet kan grovt delas in i tre delar: de som byggdes innan 1960, de som byggdes mellan 1961 och 1980 och de som byggdes efter 1981. En stor andel bostäder tillkom med andra ord under en kort period, de bostäder som byggdes under de så kallade miljonprogramsåren. I vissa delar av länet domineras bebyggelsen av den tidsperioden, både småhusområden och flerbostadshusområden.
Hela bostadsbeståndet omfattar drygt 1 miljon bostäder. Av dessa ligger 450 000 inom Stockholms stad, det vill säga 45 procent av det totala beståndet.
Centrala Stockholm domineras av bostäder byggda före 1960
Den största delen (40 procent) av länets bostadsbestånd är byggt före 1960. Mer än hälften av dessa bostäder finns i Stockholms stad. Det finns även många äldre bostäder i kommuner som Solna, Lidingö, Danderyd och Norrtälje.
Även länets landsbygdsmiljöer har ett äldre bostadsbestånd. Många av de bostäderna har sannolik koppling till tidigare jordbruk.

Under 1961-1980 byggdes en stor andel av länets bostäder längre ut från de centrala delarna
En tredjedel av beståndet byggdes mellan 1961 och 1980 (32 procent). Nu bebyggdes områden längre ut från de centrala delarna. De så kallade miljonprogramsområdena hittar man i de flesta kommuner i länet. Botkyrka, Norsborg, Larsberg, Henriksdal, Fisksätra, delar av Vällingby, Hässelby, Sollentuna och Upplands Väsby är exempel på det.
Några få kommuner saknar större koncentrationer av bebyggelse från den här perioden, så som Norrtälje, Nykvarn, Vallentuna och Nynäshamn.
Från 1981 och framåt har bostadsbyggandet varit på en lägre nivå, men i de regionala stadskärnorna har byggtakten varit hög
Efter rekordåren har bostadsbyggandet i länet varit på en något lägre nivå. I kommuner som Nacka, Huddinge och Haninge har byggtakten dock varit nästan lika hög som under föregående period. De mindre kommunerna Vaxholm, Danderyd, Salem och Nykvarn har dock haft ett lågt byggande.
I de kommuner som har regionala stadskärnor har bostadsbyggandet fortsatt varit på relativt höga nivåer.

Så här fördelar sig bostadsbeståndets ålder per kommun
Över hälften av Botkyrkas, Salems, Upplands-Bros, Upplands Väsbys, Södertäljes, Järfällas och Tyresös bostäder tillkom under och strax efter miljonprogramsåren 1961-1980.
Lidingös bostadsbestånd är istället nästan lika stort från 1961-1980 som perioden innan, 1941-1960. Även Solna och Sundbyberg uppvisar liknande andelar under de två tidsperioderna.
Under den senaste tidsperioden från 2001 är det främst Upplands-Bro, Österåker, Vallentuna, Värmdö och Sundbyberg som byggt mycket i förhållande till sitt bostadsbestånd. I numerärer är det främst Stockholm, Nacka och Solna som byggt mycket.
Var dominerar de olika ålderskategorierna?
I kartan visas det äldre beståndet fram till 1960 som gula, beige, gröna och blå fält. Det äldsta beståndet har länets landsbygdsmiljöer, främst kopplat till jordbruket.
Också centrala Stockholm domineras av äldre bebyggelse med den äldsta bebyggelsen i Gamla Stan och på Djurgården. Äldre bestånd finns även i andra äldre stadskärnor i länet.
Stockholm stad är den enda kommunen i länet där bostadsbeståndet växte snabbare direkt efter första världskriget under 20- och 30-talen än under motsvarande tidsperioder efter andra världskriget. I alla andra kommuner tillkom större andelar av beståndet efter 1945 och fram till 1990-talet.
Den tredjedel som byggdes mellan 1961 och 1980 motsvarar de orangea fälten i kartan. Det är framförallt miljonprogramsområdena som dominerar de områden med en hög koncentration av bostäder från den perioden. En hög andel av de bostäder som tillkom under perioden byggdes i Stockholm stads yttre delar samt i kranskommunerna Huddinge, Botkyrka, Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby.
De sista tredjedelen av bostäder som tillkommit sedan 1981 motsvarar de rosa och lila fälten i kartan. De bostäder som tillkom under perioden är mer spridda i länet med områden både i yttre och centrala delar. Södra station, Norra Hammarby och Sankt Eriks-området är exempel på innerstadsområden som byggdes. Rissne i Syndbyberg, Bergshamra i Solna, Viksjö i Järfälla och Hacksta i Åkersberga är några exempel på områden i kranskommunerna.
Områden där mer än 50 procent av beståndet är byggt under perioden
I de mer tätbebyggda områdena är det vanligt att en tidsperiod dominerar genom att mer än hälften av bostäderna är byggda under samma tidsperiod.
I centrala Stockholm finns många områden som domineras av bostäder byggda mellan 1921-1940, men även i Hässelby och yttre delar av Södertälje.
Upplands Väsby är en kommun som byggdes ut senare och som har ett litet bestånd av bebyggelse före 1960. Endast 2 procent var bebyggt fram till 1940.
I Nacka och Solna finns exempel på områden som domineras av nyare bebyggelse som tillkommit efter 1981 med områden som Nacka strand, Järvastaden och Ulriksdal.
De inringade områdena i kartan visar var de utpekade regionala stadskärnorna ligger, inklusive den centrala stadskärnan.
Områden där mer än 80 procent av beståndet är byggt under perioden
I några områden i länet domineras bebyggelsen totalt av en viss period. Detta beror delvis på att basområdena, som åldern redovisas på, är uppdelade utifrån just bebyggelsetyp vilket ofta sammanfaller med ålder i beståndet.
Flera olika tidsperioder är representerade i denna karta vilket tyder på att man under flera tidsperioder byggt ut område för område, även om förtätning såklart också skett.
Bostädernas upplåtelsformer
Den vanligaste upplåtelseformen är bostadsrätt som omfattar 40 procent av alla bostäder. Majoriteten av dem finns i flerbostadshus. Hyresrätterna utgör 36 procent av beståndet och av dessa är 12 procent specialbostäder så som student- eller äldrebostäder. Övriga 23 procent består av äganderätter som nästan uteslutande återfinns i form av småhus.
De tre kommunerna Stockholm, Solna och Sundbyberg har länets största andelar flerfamiljshus och därmed också lägst andel småhus. I Solna utgörs endast 1 procent av beståndet av småhus, 61 procent är bostadsrätter och 38 procent i kommunen utgörs av hyresrätter. I övriga kommuner är bebyggelsen mer blandad.
Andel bostäder som är bostadsrätter
Stora delar av innerstadens basområden innehåller 60-70 procent eller ännu högre andel bostadsrätter. Det gäller särskilt på Kungsholmen, på Östermalm och i Vasastan. Det gäller även i basområden nära innerstaden, som exempelvis Liljeholmen, Årsta och Hammarby Sjöstad.
I andra delar av länet finns basområden i Sollentuna, Täby-Arninge och Nacka med relativt höga bostadsrättsandelar.
Andel bostäder som är hyresrätter
Hyresrätt är den dominerande upplåtelseformen i ett flertal områden med stor geografisk spridning i länet. I den centrala delen av länet domineras ett flertal basområden av hyresrätter som byggdes på 1960- och 1970-talen, till exempel i Husby, Rinkeby, delar av Skärholmen, Fisksätra och Flemingsberg.
Andel bostäder som är äganderätter
Utanför tätorterna dominerar äganderätter som upplåtelseform. Men det finns även vissa områden inom tätorterna som har ett stor andel äganderätter, så som Ursvik, Duvnäs, Västra Geneta och Helenelund.
Bostädernas storlekar
Bostadsrätterna är i genomsnitt större än hyresrätterna och äganderätterna är genomsnitt större än bostadsrätterna. Genomsnittsytan för småhus är 130 kvm fördelat på 4,2 rum.
24 procent av beståndet i flerbostadshus är mindre än 50 kvm, 33 procent är mellan 51 och 70 kvm och den största andelen, 40 procent, är mellan 71 och 100 kvm. 10 procent av bostäderna i flerbostadshus är större än 100 kvm.
Generellt finns de största bostäderna i typiska småhusområden och de minsta bostäderna i flerbostadshus. I kommuner som exempelvis Danderyd, Lidingö, Sigtuna och Nynäshamn finns de största bostäderna. I innerstaden finns ett stort bestånd av mindre bostäder. Storleken 40-80 kvm dominerar här.
Genomsnittlig bostadsstorlek
Det är inte bara innerstads- och närförortsmiljöer som redovisar mindre bostäder. Dessa finns även i glesbygds- och skärgårdsmiljö, där det troligen är sommarstugor som fungerar som permanentboende.
Ett antal basområden har genomsnittliga bostadsstorlekar som är mycket stora, 170 kvm eller mer. Några exempel är Norrsunda glesbygd och i Steninge gård i Sigtuna, Himmelsboda i Botkyrka och Diplomatstaden i innerstaden.
Skillnader i bostadsstorlekar speglas också i skillnader i antal rum. Områden med enbart småhusbebyggelse redovisar fler rum per bostad än områden med flerfamiljshus. Basområden med ett högt medeltal för antal rum är Södra Bro i Upplands-Bro, Hammarby glesbygd i Upplands Väsby, Trångsunds glesbygd i Huddinge och Taxinge församling i Nykvarn.
Det finns viss variation i antal rum i utpräglade flerfamiljsområden som exempelvis innerstaden. Flera basområden på Östermalm har ett genomsnittligt värde på 3-3,5 rum per bostad. På Kungsholmen och på Södermalm finns endast ett sådant basområde
Beståndet i de regionala stadskärnorna
I den regionala utvecklingsplanen RUFS 2050 pekas åtta regionala stadskärnor ut som nationella och regionala målpunkter genom sina lägen, funktioner och höga regionala tillgänglighet. De är prioriterade stadsutvecklingslägen med förväntad stark bebyggelseutveckling. De regionala stadskärnorna är Arlanda-Märsta, Barkarby-Jakobsberg, Kista-Sollentuna-Häggvik, Täby centrum-Arninge, Kungens kurva-Skärholmen, Flemingsberg, Haninge centrum och Södertälje.
I varje karta finns de regionala stadskärnorna utpekade, det är därför möjligt att se hur variationen ser ut i de olika regionala stadskärnorna.
Flera av stadskärnorna innehåller blandade områden med bostäder, infrastruktur och annan markanvändning. Generellt sett är bebyggelsen inom kärnorna blandad men med ett relativt stort bestånd från perioden 1961-1980. Det gäller särskilt i Södertälje, Flemingsberg och Kungens kurva-Skärholmen.
Inslaget av småhus är också generellt sett mycket litet i stadskärnorna. Det betyder att hushållen i större utsträckning består av ensamboende och att medelinkomst och andelen barn är lägre än i många andra delar av länet.
Stora delar av flera kärnor är relativt glesa, men samtliga kärnor har områden med tät bebyggelse. Gemensamt för alla kärnor är också att de har god tillgänglighet till arbetsplatser med kollektivtrafik och bil.
Hushållens egenskaper och socioekonomi
Hur fördelar sig då olika typer av hushåll inom bostadsbeståndet? I det här kapitlet ska vi redovisa hushållstyper utifrån inkomst, socioekonomi, ålderskategorier samt boendetäthet. Finns det ett samband mellan hur hushåll med exempelvis olika inkomster eller utbildningsnivå fördelas i bostadsbeståndet och beståndets egenskaper?
Det finns ett starkt samband mellan utbildningsnivå och inkomst. Kommuner med hög genomsnittlig utbildningsnivå har oftast även en hög medelinkomst.
Sammanboende har i regel två inkomsttagare och därmed högre inkomster än ensamboende hushåll. Danderyd, Täby och Lidingö har hög utbildningsnivå i kommunen och uppvisar de högsta inkomsterna. Solna däremot har hög utbildningsnivå, med en lägre inkomstnivå. Förklaringen kan delvis vara att Solna har få hushåll boende i småhus, betydligt fler i flerbostadshus, och därmed en högre andel ensamhushåll med en inkomst.
Den lägsta genomsnittliga utbildningsnivån finns i Norrtälje, Nynäshamn och Haninge. Dessa kommuner har också bland de lägsta medelinkomsterna i länet. Detta trots att de har stora småhusbestånd med två inkomster per hushåll. En förklaring skulle kunna vara att bostäderna ligger relativt långt från den centrala regionkärnan, där det erbjuds arbete med hög löneutveckling men som också ofta kräver högre utbildning. Med låg utbildning blir integrationen med den centrala arbetsmarknaden låg och medelinkomsten lägre.
Hög medelinkomst i områden med hög andel sammanboende
Generellt visar inkomstspridningen mellan olika basområden att inkomsterna tenderar att vara höga i småhusmiljöer, med hög utbildningsnivå och hög andel sammanboende, med god tillgänglighet till den centrala regionkärnan och nära till vatten.
Omvänt finns en koncentration av de lägsta genomsnittsinkomsterna i basområden som domineras av storskaliga flerfamiljshusmiljöer med hög andel hyresrätter och med högre andel ensamhushåll. Gemensamt för flera av dessa områden är att de byggdes av kommunala bostadsföretag under miljonprogramsåren.
Basområden som visar en stor variation av boendetyper, av upplåtelseformer och storlekar, har i genomsnitt en årsinkomst på 350 000 - 500 000 kr. Basområden med en högre andel landsbygd uppvisar en lägre genomsnittsinkomst, 250 000 - 350 000 kronor per år.
Inget tydligt samband mellan inkomst och boende per hushåll
I en diskussion om hushållens olika utrymmesstandard används ofta måttet antal invånare per bostad. En analys av utrymmesstandarden mätt som antalet invånare per bostad visar en stor spridning mellan olika basområden i länet. Till vänster framgår det att utrymmesstandarden varierar mellan i genomsnitt 1 invånare per bostad till som högst i genomsnitt 4 - 5 invånare per bostad per basområde. Samma figur visar också medelinkomsten i respektive basområde. Genom att studera båda dessa mått tillsammans framträder en bild av vilka typiska miljöer där ett större antal hushåll riskerar vara trångbodda. Det finns dock inget starkt samband mellan utrymmesstandard och inkomst när alla basområden studeras.
Figuren visar att flera basområden redovisar både låga inkomster och ett relativt stort antal invånare per bostad. Detta talar för att ett betydande antal hushåll i dessa miljöer kan vara ofrivilligt trångbodda. Dessa miljöer domineras av storskalig flerbostadshus-bebyggelse med hyresrätt som vanligaste upplåtelseform. Samtidigt finns områden med höga inkomster som också redovisar liknande nivåer vad gäller antalet invånare per bostad. Dessa basområden utgörs av småhusmiljöer med stort inslag av barnfamiljer, som därmed har många familjemedlemmar. Men den höga inkomsten indikerar att eventuell trångboddhet därmed är mer frivillig.
Det finns också några basområden som redovisar låga inkomster men där det i genomsnitt endast bor drygt en invånare per bostad. Det gäller exempelvis för områdena Ekhagen och Kungshamra som båda domineras av små bostäder i form av studentbostäder.
Andel förvärvsarbetande 16-64 år
Antal hushåll med ekonomiskt bistånd är mycket låg i länet. I två tredjedelar av alla basområden finns inga hushåll som får ekonomiskt bistånd.
Med låg förvärvsgrad ökar dock behovet av ekonomiskt bistånd. I stora delar av länet är förvärvsgraden mellan 75 och 90 procent. Låg förvärvsgrad återfinns i basområden i norra Botkyrka, delar av Södertälje, delar av Stockholms stad och Hallstavik i Norrtälje kommun.
Det finns också stora skillnader i utbildningsnivå i olika delar av länet men också inom olika delar inom en kommun. Störst skillnader finns inom Stockholm stad. I stora delar inom kommunen har 60 till 70 procent av invånarna mellan 16 och 74 år eftergymnasial utbildningsnivå. I Östberga, Skärholmen, Rågsved, delar av Hässelby och områden på Järvafältet ligger motsvarande nivå på 10 till 20 procent.
Hushållstyper och ålderskategorier
Följande del beskriver hushållstyper och andelar invånare i olika åldersgrupper i vanligaste hushållstypen, andelen barn och andelen äldre befolkning.
Skillnader i familjeställning speglas relativt väl i av skillnader i fastighetstyper. I miljöer som domineras av flerfamiljshus dominerar i många fall ensamboende medan andelen sammanboende är hög i miljöer som framförallt består av småhus. I Stockholms stad är andelen ensamboende vanligare i innerstadens flerfamiljsbebyggelse medan sammanboende är vanligare i småhusområdena i Bromma och delar av Söderort.
Vanligaste hushållstypen
För hela länet såg åldersfördelningen år 2015 ut som diagrammet som till vänster visar: 24 procent av befolkningen var 0-19 år, 60 procent var 20-64 år och 16 procent över 65 år. I de flesta basområden i länet utgör andelen barn 0-15 år cirka 20 till 40 procent av antalet invånare. I områden med nyproducerade småhus, exempelvis i Ursvik, Järvastaden, Älta och delar av Vallentuna, Täby och Österåker är andelen barn hög.
I Stockholms innerstad, i stora delar av skärgården och i glesbygdsområden är andelen lägre. I de flesta basområden i innerstaden är andelen barn 5-15 procent.
Ett fåtal basområden visar antingen ingen andel barn eller en mycket hög andel barn. Det är i områden där befolkningen är så liten att enstaka familjer ger genomslag i statistiken, till exempel basområden som gränsar till industriområden, gränsområden mellan kommuner eller i miljöer med litet bestånd bostäder, där beståndet består av nybyggda småhus.
Antal barn per hektar landyta
I ett stort antal basområden i länet utgörs befolkningen över 65 år mellan 10 och 25 procent. Ett fåtal basområden visar högre andelar än 30 procent. Det gäller bland annat i skärgården där andelen genomgående är hög. Det kan möjligen förklaras med att många äldre väljer att bosätta sig i tidigare fritidshus.
Andel 65 år och äldre av total befolkning
Andra områden som visar en relativt hög andel invånare 65 år och äldre är sådana där boendet har särskilda kvaliteter, som vattennära och centralt läge. En ytterligare förklaring kan vara att många av hushållen med dessa lägen kan efterfråga denna typ av bostad i denna period av livet. Ett exempel på ett sådan område är Kyrkviken på Lidingö, där många bor kvar i småhus och radhus på grund av bra läge och konkurrenskraftiga boendekostnader.
För befolkningen 85 år och äldre år blir skillnaderna mindre inom länet. I de flesta basområden utgör denna åldersgrupp 0 till 3 procent av befolkningen, och i de områden där andelen är högre finns troligtvis någon form av större äldreboende.
Boendetäthet inom länet
Boendetäthet kan mätas på olika sätt. Ett sätt är att relatera antalet bostäder till antalet invånare och basområde. På så vis framgår hur ett områdes bostäder nyttjas. Ett annat sätt är att titta på antalet invånare per basområde men det ger ett svårtolkat nyckeltal eftersom basområdenas geografiska yta skiljer sig stort från varandra.
Ett mer intressant mått är därför att titta på bostädernas, och därmed befolkningens, geografiska fördelning. Huvuddelen av länet har endast upp till fem invånare per hektar. Innerstaden har de mest täta miljöerna med upp 200 till 450 invånare per hektar.
Diskussion om orsakssamband
Kartorna som redovisas här kan användas till att förstå mer om orsakssamband mellan olika variabler. Det går att diskutera några sådana samband, men diskussionen gör inte anspråk på att vara heltäckande. Det finns ett stort utrymme för fortsatt och fördjupad analys mellan beståndet och olika aspekter på dess egenskaper, hur det är fördelat och hur hushållen fördelas inom beståndet.
Finansieringsmodellernas påverkan
Ett samband går att finna mellan hur beståndet växte fram och hur olika finansieringssystem har sett ut. I perioden fram till andra världskriget tillkom den mesta bebyggelsen i den centrala delen av länet. Under den perioden var bostadsbyggandet i hög grad beroende av privat finansiering och privata investerare.
På 1940-talet förändrades finansieringsvillkoren. Bostadsbyggandet blev den prioriterade sektorn i ekonomin och resultatet blev ett omfattande kreditransoneringssystem som möjliggjorde en stor produktion av bostäder. De kommunala bostadsbolagen tillkom och bostadsbeståndet kom att växa snabbare även utanför de centrala delarna. Detta första system varade mellan 1942 och 1967.
Systemet ledde dock till ökade spänningar mellan olika sektorer i ekonomin, eftersom andra delar också var i behov av finansieringsvilligt kapital. Systemet reformerades på 1960-talet och resulterade i den andra perioden som sträckte sig mellan 1967 och 1974. Byggtakten var fortsatt hög under perioden, men efterfrågan på nyproducerade hyreslägenheter mattades av och riktades istället mot småhussektorn.
En orsak var att hyresnivåerna i det nyproducerade beståndet uppfattades som höga, samtidigt som dåtidens skatte- och finansieringssystem var gynnsamt för hushåll som köpte ett nyproducerat småhus. Efter en snabbt genomförd utredning sjösattes så från 1974 det tredje och det sista av de gamla finansieringssystemen. Det innehöll en hög grad av subventioner som tillsammans med en snabb kostnadsutveckling bidrog till att skapa ett ökande budgetunderskott. I början av 1990-talet var de politiska partierna på båda sidor om blocken överens om att reformera systemet på ett genomgripande sätt.
Sedan 1990-talet sker bostadsbyggandet i huvudsak på marknadsvillkor, utan direkta statliga subventioner. I och med det ändrar tillväxtmönstret karaktär. Bebyggelsen som tillkom mellan 1961 och 1980 fördelades i hela länet, nu koncentreras bostäderna i högre grad till den centrala delarna och att andelen hyresbostäder fallit jämfört med byggandet under 1970- och 1980-talen.
Olika hushåll i olika typer av bestånd
En intressant fråga är om det finns ett samband mellan bostadsbeståndets ålder och vilken typ av hushåll som bor i området. En central variabel som fångar både utbildningsnivå och förvärvsgrad är de boendes medelinkomster. data visar att medelinkomsterna tenderar att vara högre i bestånd från perioden 1921-1940 samt från år 2001. En förklaring till det är att beståndet från 1921-1940 i hög grad återfinns i länets centrala delar, inte minst i eller nära Stockholms innerstad.
När det gäller högre inkomster i beståndet från år 2001 är förklaringen troligen att en stor andel nyproduktion skett i länets centrala delar och i områden där betalningsvilja och betalningsförmåga överstiger produktionskostnaderna.
Områden med dominerande bebyggelse från 1961-1980 redovisar de lägsta medelinkomsterna i länet för boende i bostads- och hyresrätt.
Det finns också relativt tydliga skillnader mellan olika delar i länet när det gäller vilken typ av hushåll som bor i flerbostadshus respektive småhus. I den centrala delen av länet, i kommunerna Stockholm, Solna och Sundbyberg, är åldersfördelningen jämn. I kommuner belägna i länets yttre delar domineras bebyggelsen av småhus, och här har bostads- och hyresbeståndet en annan åldersfördelning. Hyresbeståndet nyttjas främst av unga hushåll, i bostadsrätterna är både unga och äldre överrepresenterade.
Nästan 80 procent av alla barn bor i småhus i länets yttre delar, jämfört med drygt 20 procent i länets centrala delar.
Förändringar i beståndets sammansättning över tid
Sedan de statliga subventionerna avvecklades med start i början av 1990-talet har andelen bostadsrätt ökat och andelen hyresrätt minskat i länet. Det finns flera förklaringar till det. Subventionsgraden var tidigare högre vid nyproduktion av hyresrätter. Nyproduktionshyrorna ökade därför kraftigt när subventionerna togs bort. Därtill har ett omfattande bostadsbestånd omvandlats från hyresrätt till bostadsrätt. Eftersom hushållens betalningsvilja i stora delar av länet översteg bruksvärdeshyran har det varit fördelaktigt för både fastighetsägare och hyresgäst att ombilda till bostadsrätt.
I länet byggdes 45 421 nya hyresrätter under åren 2000 till 2017, samtidigt som 127 943 hyresrätter omvandlades till bostadsrätt. Antalet hyresrätter minskade därmed med 82 522 bostäder.
Kombinationen av att nyproduktionen den senaste perioden har dominerats av bostadsrätter och fortsatt ombildning av hyresrätter till bostadsrätter innebär att andelen hyresbostäder fortsatt att falla i ett antal kommuner. Under åren 2012-2016 har hyresrättsandelen minskat särskilt tydligt i Danderyd, Nacka, Täby och Upplands Väsby.
Inkomst kopplat till utrymmesstandard
En analys av utrymmesstandarden mätt som antalet invånare per bostad visar en stor spridning inom länet. Genom att koppla samman medelinkomst med antal personer per bostad framträder en bild av miljöer där ett större antal hushåll riskerar att vara ofrivilligt trångbodda.
Det finns ett visst samband mellan utrymmesstandard och inkomster i flerfamiljshusområden, men sambandet är mycket svagt. Det svaga sambandet beror på att det helt enkelt inte finns särskilt många basområden med en utrymmesstandard som avviker från genomsnittet. För både bostadsrätter och hyresrätter är sambandet mellan inkomster och utrymmesstandard svagt, men för hyresrätter är det samband som kan utläsas något starkare än för bostadsrätter.
Samband mellan socioekonomi och tillgänglighet
En intressant diskussion är i vilken utsträckning hushållen sorteras geografiskt kopplat till transportinfrastrukturen. Eftersom dagliga resor till och från arbetsplatsen är en obetald uppoffring från hushållens sida kan man förvänta sig att hushållen strävar efter att minimera sina restider. Därmed uppstår konkurrens om boendemiljöer med hög tillgänglighet. Kan man utläsa av data att hushåll med hög socioekonomiskt index prioriterar boendemiljöer med hög tillgänglighet?
En analys av index för inkomster och utbildningsnivå kopplat till index för tillgänglighet med kollektivtrafik eller bil visar att visst samband men att det är svagt. Tillgängligheten är hög i såväl socioekonomiskt starka basområden som i socioekonomiskt svaga basområden. Flera socioekonomiskt svaga områden i länet har tillgång till tunnelbanestationer och tillhör därmed de boendemiljöer med bäst tillgänglighet.
Trots god tillgänglighet i svaga socioekonomiska basområden attraheras få socioekonomiskt starka hushåll. En delförklaring till det kan vara att flera av dessa områden inte erbjuder boende i småhus med äganderätt. Data indikerar även att hushåll i småhus med mer genomsnittlig socioekonomisk nivå tenderar att acceptera lägre tillgänglighet i utbyte mot större bostäder.
Lokala bostadsmarknader i Stockholms län
Rörligheten på bostadsmarknaden är en viktig aspekt för att nya och befintliga bostäder ska kunna nyttjas effektivt, och för att människor ska kunna anpassa sitt boende efter behov. En förståelse för hur människor väljer att flytta är därför viktig för att bostadsbeståndet ska kunna anpassas och planeras på bästa sätt.
Stockholms läns lokala bostadsmarknader samt flyttmönstren till, från och inom dessa har tidigare studerats. Kunskapen skapar en bättre förståelse för såväl människors preferenser i valet av bostad som för behovet av bostäder i olika delar av regionen.
Analysen kan konstatera att länets bostadsmarknader är geografiskt uppdelade och att bostadsmarknaderna i länet har olika förutsättningar, fungerar på olika sätt och fyller olika funktioner. Detta är en viktig grundförståelse när vi gemensamt planerar, bygger och förvaltar bostäder i Stockholmsregionen.
På hemsidan finns en huvudrapport och en kortversion publicerad. Nedan finns informationen presenterad per lokal bostadsmarknad.
Lokala bostadsmarknader i Stockholms län 2014-2016
Sammanfattning
Bostadsbeståndet har tillkommit under lång tid och utifrån skiftande förutsättningar, både vad gäller tillväxtvillkor, planeringsideal, planlagstiftning och offentliga stöd till byggandet. Några sammanfattande punkter kan dock redovisas.
Ungefär en tredjedel av länets cirka en miljon bostäder har tillkommit före 1960, en tredjedel under åren 1961-80 och den resterande tredjedelen efter 1981.
Den äldre bebyggelsen, från tiden före andra världskriget, återfinns i stor utsträckning i centrala delar av Stockholms stad samt andra äldre stadskärnor i länet. Det omfattande bostadsbyggandet som sjösattes efter kriget har skapat årsringar särskilt i Stockholms ytterstad och ett antal andra kommuner i mer centrala delar av länet.
1960- och 70-talets omfattande bostadsbyggande har satt sin prägel på bostadsbeståndet i ett antal kommuner där merparten av bostadsbebyggelsen tillkommit under denna tid.
De senaste decenniernas byggande har åter lokaliserats till centrala delar av regionen, men inte enbart utan också till andra platser i länet.
Länets bostäder upplåts till drygt 40 procent med bostadsrätt, 36 procent med hyresrätt och 23 procent med äganderätt. Av de 36 procenten hyresrätter utgör reguljära hyresbostäder 20 procentenheter och 16 procentenheter utgörs av specialbostäder i form av bland annat student- och äldreboenden. Analyserna visar att andelen hyresbostäder minskat över tid medan andelen bostadsrätter ökat.
En analys av bostäder med olika storlekar visar att det framförallt är förekomsten av småhus som förklarar bostädernas genomsnittsstorlek. En större andel småhus innebär att den genomsnittliga storleken och det genomsnittliga antalet rum per bostad ökar, jämfört med miljöer som domineras av flerbostadshus.
Fördelningen av hushåll med olika socioekonomiska egenskaper visar att hushåll med både lägre, genomsnittliga och högre inkomster förekommer i stora delar av länet och i många olika typer av områden, oavsett hur bebyggelsens sammansättning ser ut. Men data visar samtidigt att en mindre grupp hushåll, med de lägsta respektive högsta inkomsterna företrädesvis förekommer i områden med vissa särskilda egenskaper:
- Hushåll med låg utbildningsnivå, låg förvärvsgrad och därmed i stor utsträckning låga medelinkomster är tydligt överrepresenterade i ett antal storskaliga flerfamiljhusmiljöer där hyresrätt dominerar som upplåtelseform. Dessa miljöer återfinns mestadels i bebyggelsen under tidsperioden 1961-1980
- Hushåll med hög utbildning, hög förvärvsgrad och höga medelinkomster är i stället överrepresenterade i antingen relativt centralt belägna småhusmiljöer nära vatten och nära Stockholms innerstad, eller i bostadsrättstäta basområden i delar av innerstaden. Många av dessa miljöer tillkom under perioden 1921-1940 och ytterligare några sådana områden har tillkommit de senaste decennierna.
Vill du prata mer om bostäder i Stockholms län?
Ta gärna kontakt med oss!
Matilda Rehn, regionplanerare, Region Stockholm 08-123 144 37, matilda.rehn@sll.se
Kim Örtenblad, regionplanerare, Region Stockholm 08-123 144 25, kim.ortenblad@sll.se
Olof Evers, regionplanerare, Region Stockholm 08-123 144 52, olof.evers@sll.se