רובע העסקים המתחדש של בית שמש

יוצרים מחר חדש לעיר

מרכז עסקים צפוני - חלק מערבי - 2023

ברוכים הבאים למפת הסיפור של פרויקט התחדשות מרכז עסקים צפוני (חלק מערבי)

אתר זה, הנקרא "מפת סיפור" כולל מפות ומודלים אינטראקטיבים. על מנת לקבל חוויה מיטבית, מומלץ לצפות באתר במסך בגודל רגיל (הצפיה בטלפון גם אפשרית אך קצת פחות נוחה). בנוסף, יש לגלול באיטיות על מנת לתת לגרפיקה זמן לעלות.

כתבה על הפרויקט בערוץ 14

רובע העסקים המתחדש של העיר בית שמש

סרטון הפעלה של מודל הפרויקט המוצע

להלן סרטון הפעלה של מודל הפרויקט המוצע. המודל נמצא בסוף מפת סיפור זו ואתם מוזמנים לחוות אותו בעצמכם. הסרטון נותן טעימה קטנה לגבי יכולות המודל והפיצ'רים השונים בתוכו.

סרטון הפעלה של מודל הפרויקט המוצע

רקע

כיום מרכז העסקים הצפוני של בית שמש מתפרס על שטח של כ-300 דונם, במיקום אסטרטגי בכניסה הצפונית לעיר, בצמוד לתחנת הרכבת. בשטחו מעל 150 בתי עסק והוא כולל שטחי מסחר ותעסוקה בלבד.

כחלק מפיתוח העיר בית שמש והפיכתה למטרופולין אזורי המונה מעל 300,000 תושבים (תכנית בש/3000). מקודמת בימים אלו תב"ע חדשה המביאה בשורה משמעותית למרכז העסקים הצפוני ולעיר בית שמש כולה.

במסגרת התב"ע המוצעת מקודם תהליך של התחדשות עירונית לכל המתחם לקראת הפיכתו לרובע עירוני שוקק חיים שיכלול מרכז עסקים, מגורים, מסחר, בילוי ופנאי.

התוכנית המפורטת נמצאת כיום בשלבי תכנון מתקדמים, לקראת הפקדה בוועדה המחוזית.

שלבי תכנון

תכנון מרכז העסקים הראשי הצפוני בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית.
גיבוש חלופות ואישור התכנית ע"י המזמין- משרד הבינוי והשיכון.
הצגת התוכנית ואישורה ברשות המקומית.
הגשת התוכנית לעמידה בתנאי סף – סטטוס התוכנית.
הפקדת התוכנית.
קבלת תוקף.

הפרויקט נמצא בשלב 4 לקראת התוכנית לעמידה בתנאי סף.

צוות התכנון

תנועה: גרונר ד.א.ל. מהנדסים
נוף: שלמה אהרונסון אדריכלים
מים וביוב: ת.ל.מ. מהנדסים
חשמל: טיקטין תכנון חשמל
קרינה: דגש מדידות הנדסה ויעוץ
ניהול מי נגר: לביא נטיף מהנדסים יועצים
איכות סביבה: אתוס אדריכלות תכנון וסביבה
גיאולוגיה: זלצמן גיאולוגיה וגיאוטכניקה
הידרוגיאולוגיה: גיאופרוספקט
אגרונומית: ד"ר רקפת הדר גבאי
פרוגרמת מבני ציבור וכלכלה: רן חקלאי – כלכלה אורבנית
פרוגרמת מרכז תחבורה: דרור ניר
ייעוץ רכבת: משה וייס
בה"ת: אמאב תחבורה ותנועה
מיקרו סימולציה: קראוס-חן הנדסת תנועה וכבישים
שמאות: שאול רוזנברג, שמאי מקרקעין
GIS: הדסה לב WALK
מדידות: דטהמפ
חברת שיתוף ציבור: רן וולף
אדריכלות וניהול תכנון: ארמון אדריכלים ומתכנני ערים
מזמין: משרד הבינוי והשיכון
צוות העירייה: מהנדסת העיר-ענבר וייס, אדריכל העיר-אוהד כהן, מנהלת מחלקת תב"ע- מורן אוחנה, מנהלת פיתוח כלכלי-אילת לוין קארפ

מצב קיים

מרכז העסקים הצפוני נמצא בכניסה הצפונית לעיר בית שמש בין כביש 10 לכביש 38. באחד משערי הכניסה המשמעותיים לעיר. כיום מאכלס מרכז העסקים מבני תעשייה ומלאכה נמוכים, בגובה קומה אחת או שתיים בלבד. במבנים פועלים בתי מלאכה, מפעלים קטנים, מוסכים, סדנאות, חנויות, מספר גני אירועים ומועדון ספורט.

באזור התכנון נמצאת גם תחנת הרכבת ממנה יוצאות רכבות לתל אביב וסביב תחנת הרכבת שטחי מסחר רבים ופעילים ושטחי תעסוקה (מתחמי הביג) המהווים עוגן לכל תושבי העיר.

דרומית למרכז העסקים הצפוני קיים מתחם מגורים חדש ודומיננטי (שערי העיר) בו מתגוררת אוכלוסייה מגוונת, אך הוא אינו נמצא בגבול התוכנית.

ייעודיי הקרקע הקיימים מאפשרים בעיקר שימושי תעשייה עתירת ידע, מלאכה ומסחר. פעילות תעשייתית מסוג זה אינה מאפשרת הקמה של מבני מגורים ומבני ציבור בסמיכות בשל ההשפעות הסביבתיות שלה.

הפרויקט ממוקם בסמיכות לפארק נחל שורק שהינו שטח פתוח שגם הוא, עתיד לעבור פיתוח לרווחת תושבי העיר והסביבה.

מיפוי המצב הקיים בדו ממד

אחד מהמאפיינים הייחודים לאזור הוא סמיכותו לתוואי נחל שורק העובר בצפון העיר. הנחל עובר בחלק הצפוני של הפרויקט ומשמש הן כמסדרון אקולוגי ברמת חשיבות ארצית והן כערוץ ניקוז ראשי.

הצצה למצב מוצע יחד עם הקיים

התוכנית המוצעת מגדילה משמעותית את זכויות הבניה במתחם. כמו כן התוכנית קובעת שינויים בייעודי הקרקע כך שבשכונה החדשה שתקום יוקמו מגדלי משרדים ומבני מגורים בעלי קומות מסחר בקומות התחתונות הפונות לרחוב.

מידול הבינוי הקיים בתלת ממד

הצצה לבינוי המוצע יחד עם הקיים

חזון ועקרונות התכנון

חזון

יצירת מרחב של עירוניות חדשה המשלב תעסוקה, מגורים ופנאי במתחם אחד משותף ונגיש. תוך מתן מענה איכותי לפיתוח העירוני הצפוי בעיר בהיבטי תחבורה, פיתוח כלכלי, מבני ציבור ואיכות חיים.

עקרונות תכנון

שדרוג רחוב יגאל אלון כציר הראשי של התוכנית.
חיבור כביש 10 (3855) לרחוב יגאל אלון.
חיבור לעיר הותיקה על בסיס רחובות העליה ולוי אשכול – קישוריות לעיר הקיימת.
פיתוח פארק מטרופוליני לאורך נחל שורק - חזית ירוקה ושמירה על ערכי הטבע.
עירוב שימושים - שילוב מגורים עם אזורי תעסוקה.

תוכנית מרכז העסקים הצפוני של בית שמש פוצלה לשתי תוכניות נפרדות:

התוכנית המזרחית אשר חולשת על אדמות מדינה וניתנת למימוש מיידי.
התוכנית המערבית (התוכנית עליה מדובר באתר זה) שחלקה הניכר הינו איזור תעסוקה ומלאכה קיים אשר מחולק לבעלויות פרטיות, מחייבת תהליך של פינוי בינוי ע"ב מתחמי איחוד וחלוקה.

מרכז התחבורה החדש המוצע בתוכנית המזרחית נועד לספק את צורכי העיר הגדלה וסביבתה לאחר מיצוי המשאבים המתאפשרים בתחנת הרכבת הקיימת. מרכז התחבורה החדש יכלול תחנת רכבת כבדה, מסוף אוטובסים עירוני ובין עירוני, יאפשר תחנות רק"ל ומטרו וכ- 3500 מקומות חניה לרכב פרטי.

שני חלקי התוכנית מחוברים ע"י הציר המרכזי (רחוב יגאל אלון) ועל ידי גשר הולכי רגל שיחבר את התוכנית המערבית אל תחנת הרכבת.

הפרויקט המוצע

כללי

התוכנית מציעה הקמת רובע עסקים תוסס המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר. התוכנית כוללת שטח המיועד לאיחוד וחלוקה של אזור התעשיה והמלאכה הקיים, ומאפשרת בנייה בעירוב שימושים. מבנים אשר מיועדים למסחר בקומות הקרקע, משרדים ומגורים לצד שימושי ציבור וחינוך בקומות העליונות. מצב זה יספק לאוכלוסיית העיר ולמבקרים מחוצה לה היצע רחב של שירותים ושימושים בתחומי החיים השונים. בסמיכות למתחם מתכונן לקום מרכז תחבורה אשר ינגיש את המתחם לתחבורה ציבורית תדירה.

התוכנית תייצר מקורות תעסוקה ושטחי מסחר בהיקף של כ- 280,000 מ"ר שטחים עיקריים וכ- 2,750 יח"ד.

ייחודה של תוכנית זו הוא בסמיכות לתוואי נחל שורק, הנחל עובר מצפון למרכז העסקים הראשי ומשמש הן כמסדרון אקולוגי ברמת חשיבות ארצית והן כערוץ ניקוז ראשי. תוכנית זו עתידה לשמור על אופי טבעי בשטחים נרחבים בכדי לשמור על תוואי הנחל והמסדרון האקולוגי. בנקודות מסוימות לאורך הפארק ישולבו מוקדי עניין, פנאי, בילוי וספורט עבור תושבי העיר והסביבה.

השטח המבונה מבוסס על ציר עירוני ראשי, רחוב יגאל אלון אשר עתיד לשמש כציר המרכזי עבור הולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית. יגאל אלון מתחבר אל רחוב העלייה ממזרח ורחוב לוי אשכול ממערב אשר מובילים אל מרכז בית שמש הוותיקה. השטחים הפתוחים באזור המבונה מוקמו כך שמתאפשרת גישה נוחה עבור תושבי השכונה.

מיפוי הפרויקט בדו ממד

ייעודי הקרקע מתאפיינים בעירוב שימושים הכוללים תעסוקה, מסחר, מגורים ומבני ציבור.

מידול הפרויקט בתלת ממד

מערך השטחים הפתוחים המתוכנן בפרויקט עתיד לחבר בין בית שמש הותיקה, המרכז העירוני הראשי של בית שמש ופארק נחל שורק. ניתן לחלק את התוכנית לשני מתחמים מרכזיים: פארק נחל שורק כיחידה נופית אחת בעלת אופי טבעי לצד מתחם לפיתוח עיקרי באזור התעשייה.

פארק נחל שורק אשר עתיד לשקם את גדות הנחל ולשמור על אופיו הטבעי ממוקם בין כביש 10 ממזרח וכביש 38 ממערב. חלק מערבי של פארק נחל שורק יונגש לקהל מבקרים עם שבילי הליכה, אפניים, מצפורים, שטחי פעילות ופנאי.

ברובע העסקים הצפוני מתוכננים מגוון של שטחים פתוחים שמותאמים לטופוגרפיה, לסביבה הקיימת ולשימושי המקום. שלד השטחים הפתוחים מתוכנן באופן שמעודד הליכתיות ורכיבה דו גלגלית, שימוש במרחב הציבורי לפעילויות פנאי ושהייה תוך שמירה וטיפוח משאבי הטבע והאקולוגיה בעיר. השלד מורכב משלושה שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים) עיקריים - השצ"פ הלינארי, הטיילת והשצ"פ המרכזי. השצ"פ הלינארי בדרום המתחם מחבר את המע"ר לשכונה הותיקה באמצעות שבילים ופיתוח אקסטנסיבי שמרכך את הפרשי הטופוגרפיה. בצפון המע"ר מתוכננת טיילת שמאפשרת מבטים לאגן נחל שורק. מטיילת זו ומוקדים נוספים בצפון המע"ר מתוככננות מס' גישות להולכי רגל ורוכבי אפניים לפארק נחל שורק. השצ"פ המרכזי ממוקם בלב המע"ר ומכיל שטחי פעילות ופנאי למגוון גילאים. השצ"פ המרכזי מתפקד כצלע מקשרת בין השצ"פ הלינארי לטיילת.

מבטים מובחרים

מתחמי איחוד וחלוקה

התוכנית מחלקת את מרכז העסקים ל"מתחמי מימוש" המורכבים ממספר מגרשים קיימים. בכל מתחם מימוש יהיה תמהיל של ייעודי קרקע (שטחי תעסוקה ומסחר, מגורים, שטחים ציבוריים) כאשר הזכויות העתידיות בכל מתחם יתחלקו בהתאם לזכויות במצב הקיים. החלוקה למתחמים גם מאפשרת להוציא לפועל את התכנון בכל מתחם בנפרד, וכך מקלה על התחדשות המרחב. קידום התכנית בכל מתחם תלוי בשיתוף הפעולה בין כלל בעלי הנכסים באותו המתחם.

פיתוח הפרויקט לאורך זמן - סרטון

הסרטון, והמבטים בהמשך, מדגימים אפשרות אחת בלבד של אופן פיתוח הפרויקט לאורך זמן. סדר פיתוח המתחמים יכול גם לקרות באופן אחר ממה שמוצג.

פיתוח המגרש לאורך זמן

מודל אינטראקטיבי של הפרויקט

האפליקציה הבאה מראה את הפרויקט המוצע כמודל תלת ממדי אינטראקטיבי. היא מאפשרת למשתמשים/ות שליטה רבה על פעולות מגוונות: שיטוט (התקרבות והתרחקות וסיבוב המודל), הדלקה וכיבוי שכבות, הדלקת מקרא, הצללה לפי יום בשנה ושעה ביום, מדידה של מרחקים ושטחים, החלפת מפת בסיס לתצלום אוויר, יצירת קו מבט, בדיקת שיפועים, וצפיה בפרויקט במזג אוויר שונה. ניתן גם ללחוץ על הסימניה ולראות שקפים מוכנים של כמה מבטים של המודל.

לאפליקציה לוקח כמה שניות לעלות. ניתן להביט בה בתוך מפת הסיפור או ללחוץ על הכפתור בצד שמאל למעלה כדי לפתוח אותה במסך מלא (האופציה המועדפת).

מפה אינטראקטיבית של הפרויקט

האפליקציה הבאה מראה את הפרויקט המוצע כמפה אינטראקטיבית דו ממדית. היא מאפשרת למשתמשים/ות התקרבות והתרחקות, הדלקה וכיבוי שכבות, הדלקת מקרא, והחלפת מפת בסיס לתצלום אוויר.