Rosenholm områderegulering

Rosenholm består i dag store asfalterte overflater tilrettelagt for parkering, og store, lukkede bygg med lager- og industrivirksomhet.

Rosenholm stasjon er kollektivpunktet i området, med korte reiseavstander til Oslo sentrum nordover og Kolbotn sydover. Plattformene er tilgjengelig via trapp fra broen over spor og via en større pendlerparkering. Nordlige deler av området er også tilgjengelig via busslinje 79 og 80.

Det er flere viktige grøntområder i og utenfor planområdet som har viktige naturverdier og fungerer som korridorer for vilt. Deriblant kulturlandskapet på Søndre Aas gård, Rikeåsen, «Rosenholmsumpen» og «Holmskogen». Friluftslivsområdet i nordvest er tilrettelagt med fotballbane, skatepark og gangsti langs Lusetjernbekken.

"Rosenholm – Et levende byområde i grønne omgivelser. Et sted å være stolt av."

Hovedmålet er å skape en bymessig utvikling av området i tråd med kommuneplanens føringer.

Planen skal legge til rette for at Rosenholm kan bli en ny, levende delbydel. Det skal være en høy andel boliger, men også handels- og tjenestetilbud, gode offentlige rom og gode løsninger for myke trafikanter.

Det skal tilrettelegges for ca.100 % områdeutnyttelse. Dette er en høyere utnyttelse enn områdene rundt, og tilsvarer f.eks. et byområde bygget ut med kvartalsstruktur i 5-6 etasjer i gjennomsnitt.

Planen skal bidra til å utvikle Oslo til en inkluderende og grønn nullutslippsby, sikre blågrønne strukturer og omgivelser, kulturminner og gode steds-, klima- og miljøkvaliteter.

I arbeidet med definisjon av mål er det satt opp ni  ulike temaer for sosiale, økonomiske og miljømessige forhold som omhandler:

Sosiale forhold:

• Byens rom: Rosenholm skal ha gode møteplasser der folk ferdes, oppholder seg og leker. Byrommene skal være lesbare og attraktive med klare avgrensninger mellom offentlige og private rom, som gjør det lett og trygt å bevege seg til, i og gjennom området.

• Identitet: Rosenholm skal ha en sterk identitet som komplementerer kvalitetene i omkringliggende nabolag. Arkitekturen skal ha høy estetisk kvalitet, bygge videre på områdets egenart, og fremme områdets karakter og landskap.

• Bomiljø: Rosenholm skal være et godt sted å bo hele livsløpet og hele året. Det skal være et levende og mangfoldig nabolag med ulike type boliger for ulike grupper.

Økonomiske forhold:

• Gjennomførbarhet: Områdeplanen og påfølgende detaljreguleringer legger til rette for at utvikling av området kommer raskt i gang. Folk med helt vanlig inntekt skal kunne etablere seg i området.

• Areal- og ressurseffektivitet: Det skal legges til rette for løsninger for private og offentlig rom som støtter ulike bruksområder gjennom døgnet og året, slik at samhold mellom brukere styrkes og områdets arealeffektivitet og ressursbruk bedres.

• Næring og tjenester: Rosenholm skal være en kompakt bydel med varierte funksjoner og korte avstander, slik at det legges til rette for en levende og aktiv hverdag hvor daglige behov møtes lokalt.

Miljømessige forhold:

• Blågrønn struktur: Fremtidens Rosenholm tar vare på områdets grønne kvaliteter og styrker det biologiske mangfoldet ved å etablere grønne koblinger på tvers av området.

• Mobilitet: På Rosenholm, og mellom Rosenholm og nærområdene, skal gange være foretrukket transportmiddel, og folk skal foretrekke sykkel og kollektiv for å komme seg mellom Rosenholm og områder lenger unna.

• Sirkularitet og energi: Rosenholm skal vise veien til en bærekraftig fremtid. Utvikling av området skal prioritere prinsipper som reduserer beboernes energiforbruk og avfall. Det skal legges til rette for helhetlige energiløsninger som bidrar til reduksjon av CO2 fra området.

• For at Rosenholm skal bli et levende byområde, hvor man er stolt av å høre til, er det viktig å finne ut av hva som gjør området særegent. Vi må bygge videre på og ta hensyn til de gode kvalitetene i og rundt området. 

• Rosenholm trenger steder hvor folk kan møtes, og som gjør det spennende å bevege seg i og gjennom området. Det må derfor jobbes med hvor møteplasser kan etableres, og hvilken miks av funksjoner som kan fungere her.  

• Det er et mål at så mange som mulig skal gå eller sykle eller ta kollektivt til og i området, fremfor å kjøre bil. I dag er det få steder det er spesielt tilrettelagt for gående, og i planarbeidet vil vi lete etter løsninger som gjør det lett og trygt å komme seg til og gjennom området, særlig for myke trafikanter. Vi må jobbe med hvordan jernbanen kan bli en mindre barriere enn i dag.

• Vi må også se på hvordan gatene kan bidra til å gjøre Rosenholm til et levende byområde, samtidig som det skal være effektive og gode løsninger for biler, busser, og annen nødvendig transport.

• Søndre Aas gård med tilhørende beitemark og kulturlandskap er en viktig kvalitet i området, og vi må jobbe for hvordan utviklingen kan ta hensyn til denne.   

• Bygdeborgen fra jernalderen er et fredet kulturminne, og planens virkning på kulturminner skal utredes. Områdereguleringen skal sikre at utvikling på Rosenholm bevarer kulturminner og deres opplevelsesverdi.

• Det er ingen kommunalt listeførte vern innenfor utviklingsområdet, men flere bygg og anlegg er kulturhistorisk interessante. Det skal undersøkes om det er mulig, og hensiktsmessig, å videreføre noen av disse elementene.

• Området har store, viktige grøntarealer for både rekreasjon, fritid og landbruk samt et rikt naturmangfold. Blant annet er Holmskogen inne i utviklingsområdet en kolle med viktig naturtype. Vi skal undersøke hvordan utviklingen kan ta hensyn til disse områdene. 

• Vi skal undersøke hvordan det biologiske mangfoldet kan styrkes ved etablering av ny grønnstruktur, utearealer og grønne korridorer.

• Det er funn av kvikkleire noen steder i området. I arbeidet med områdereguleringen skal vi undersøke hvorvidt dette utgjør en risiko, og hvilke tiltak som skal til for å fjerne denne risikoen.

• Luft-, støy-, sol- og vindforhold skal vurderes for å sikre gode forhold for opphold og aktivitet, både internt på området og for nærområdet. Det er lite luftforurensning, men en del støy i området fra veier og jernbanen.

• Det er flere bekker som renner gjennom området, og de er delvis lagt i rør. Det er en utfordring at nordlige deler av området blir oversvømt når det kommer mye regn. I planarbeidet skal vi undersøke hvordan vannet kan håndteres på en måte som gjør at det blir en ressurs i området, og ikke gjør skade på omgivelsene.

Målpunkter er de viktigste stedene folk oppholder seg på eller oppsøker i hverdagen. Eksisterende målpunkt ved Rosenholm stasjon i sør, og park og idrettsareal i nord skal styrkes, slik at de fungerer som gode møte- eller oppholdssteder. Det skal også etableres et nytt møte- eller oppholdssted sentralt i området med mål om å sikre 10- minutters byen med gangavstand til aktiviteter og møteplasser.

Hovedveier i planområdet bør oppgraderes til bygater tilrettelagt for kollektivtransport, gående og syklende, vegetasjon og opphold.

Vi mener området må kobles til omkringliggende områder bl.a. gjennom trygge gang- og sykkelforbindelser. Det trengs et finmasket nett av gangforbindelser som gjør planområdet mer tilgjengelig. Et areal vest for Søndre Aas gård er tatt med for å gi mulighet til å sikre trygg skolevei og gangforbindelse mot Rosenholm Skole.

Vi mener det bør etableres ny gang-/tverrforbindelse over eller under jernbanen for å gjøre det lettere å bevege seg til og gjennom området. Forbindelsen bør plasseres sentralt i området og sikre koblinger mellom målpunkt.

Det skal vurderes om noe av eksisterende bebyggelse skal videreføres med hensyn på stedsidentitet og miljøgevinst.  Bygdeborg (kulturminne) fra jernalderen og Søndre Aas gård, med tilhørende beitemark og kulturlandskap, skal bevares og tas hensyn til når området skal bygges ut.

Eksisterende grøntområder i og utenfor planområdet skal ivaretas og hensyntas som kvaliteter på stedet. Internt i planområdet gjelder dette Holmskogen, kollen med bygdeborgen og Rosenholmsumpen spesielt, samt kantsone mot naturmiljø i vest.

Som en del av arbeidet med områdereguleringen skal vi vurdere om lukkede bekkeløp langs veien og jernbanesporet kan åpnes. Dette skal ses i sammenheng med eksisterende og ny vegetasjon, grønnstruktur og bebyggelse.