Woonbarometer 2023

De provincie Zuid-Holland laat elk jaar in de Woonbarometer actuele ontwikkelingen op de Zuid-Hollandse woningmarkt zien. Dit gebeurt aan de hand van verschillende onderwerpen.

Hoe ontwikkelt de bevolking in Zuid-Holland zich en hoe ontwikkelt onze woningvoorraad zich? Antwoorden op deze maar ook andere vragen kunt u vinden in de Woonbarometer. Ieder jaar geeft de Woonbarometer met figuren en tabellen een beeld van verschillende ontwikkelingen die iets zeggen over de woningmarkt in Zuid-Holland. Denk aan het aantal en soort huishoudens, de grootte en kenmerken van de woningvoorraad en het aanbod aan woningbouwplannen.

Veranderingen in de hoeveelheid en samenstelling van huishoudens hebben invloed op de (gewenste) grootte en samenstelling van de woningvoorraad. Hoofdstuk 2 beschrijft hoe de bevolking en de huishoudens zich de afgelopen vijf jaar hebben ontwikkeld en de komende tien jaar naar verwachting zich zullen ontwikkelen. Hoofdstuk 3 gaat over verhuizingen. Verhuizingen laten zien hoe sterk woondeal- en woonregio's als woningmarkt met elkaar verbonden zijn. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Verhuizingen vinden vooral plaats in de bestaande woningvoorraad. In hoofdstuk 4 komt de ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op een aantal ontwikkelingen die iets zeggen over de werking van de woningmarkt. Bijvoorbeeld hoeveel woningen zijn er onbewoond en hoe vaak komt een woning vrij en wat is de waarde van een woning. De woningmarkt bestaat uit deelmarkten. Hoofdstukken 6, 7 en 8 gaan in op ontwikkelingen binnen die deelmarkten: de sociale huurmarkt, de vrije huurmarkt en de koopmarkt. Tot slot brengt hoofdstuk 9 de veranderingen in de woningvoorraad en het aanbod aan woningbouwplannen in beeld.

De ontwikkeling van de bevolking is een belangrijke (externe) factor die van invloed is op de woningmarkt. Het is belangrijk om te weten hoe de omvang van de bevolking zich ontwikkelt en waardoor dit komt.

Het is belangrijk om naast de bevolkingsomvang vooral inzicht te hebben in het aantal en het soort huishoudens. Dit bepaalt namelijk voor een groot deel hoeveel en welke woningen er nodig zijn.

Beweging op de woningmarkt gaat over verhuizen. Verhuizen is een middel waarmee huishoudens erin slagen om hun woonsituatie aan te passen aan veranderende wensen en omstandigheden. Het is belangrijk om te weten waar mensen die verhuizen, vandaan komen en naartoe gaan.

De woningmarkt is vooral een voorraadmarkt. Het aanbod past zich niet snel aan een veranderende vraag aan. Verhuizingen vinden vooral plaats binnen de bestaande voorraad. Het is daarom belangrijk om te zien hoe de bestaande voorraad zich ontwikkelt.

De woningmarkt bestaat uit deelmarkten. Iedere deelmarkt kent zijn eigen prikkels, regels en belemmeringen. Tussen de deelmarkten is enige vervanging mogelijk. Een aantal ontwikkelingen zegt iets over alle deelmarkten.

De sociale huursector is een sterk gereguleerde deelmarkt. De sociale huurvoorraad moet groot genoeg zijn voor de doelgroep die hierop is aangewezen. Ook het aanbod sociale huurwoningen moet voldoende zijn voor de woningzoekenden die actief zo'n woning zoeken.

De vrije huursector is een andere deelmarkt. Voor midden en hoge middeninkomens zijn vooral middenhuurwoningen belangrijk. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en zijn op deze woningen - naast betaalbare koopwoningen - aangewezen.

Binnen de koopmarkt, de derde deelmarkt, zijn verschillende prijsklassen. De ontwikkeling van de huizenprijs bepaalt naast bijvoorbeeld rente en fiscale maatregelen wie toegang tot deze deelmarkt heeft. Voor middeninkomens zijn vooral betaalbare koopwoningen belangrijk.

Woningproductie op peil is erg belangrijk, vooral in een gespannen woningmarkt met veel meer vraag dan aanbod. De woningproductie hangt niet alleen af van genoeg plannen en vergunde woningen maar ook bijvoorbeeld van voldoende capaciteit in de bouw.

Aftoppingsgrens: de aftoppingsgrens volgens de Wet op de huurtoeslag is per 1 januari 2020 € 663,40 voor een huishouden met drie en meer personen (hoog) en € 619,01 voor een huishouden met één en twee personen (laag).

Belastbaar inkomen: het inkomen waarover iemand inkomstenbelasting moet betalen, minus eventuele aftrekposten en verrekenbare verliezen. Bestaand stads- en dorpsgebied: stedelijk gebied, te weten een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van de bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Voor het nieuwe provinciale Omgevingsbeleid maakte een onbebouwd gebied ook onderdeel uit van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) als het onbebouwde terrein grotendeels omringd is door bebouwd gebied of als het een bouwrijp gemaakt terrein is waarbij sprake is van een onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling. Het bestaand stads- en dorpsgebied, afgekort BSD, wordt aan de hand van luchtfoto’s van dat jaar bepaald. Om te bepalen of woningen binnen of buiten BSD vallen, wordt gebruikt gemaakt van een telling van deze woningen op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Bereikbare sociale huurwoning: een sociale huurwoning met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag en de liberalisatiegrens.

Betaalbare koopwoning: een koopwoning met een koopprijs v.o.n. tot de NHG-grens (2021: 325.000; 2022: € 355.000). Betaalbare sociale huurwoning: een sociale huurwoning met een huurprijs tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Binnenlandse migratie: elke verhuizing binnen Nederland, met andere woorden het zich vestigen in een gemeente in Nederland van inwoners vanuit een andere gemeente in Nederland (vestiging) of het vertrek van inwoners uit een gemeente in Nederland om zich te vestigen in een andere gemeente in Nederland (vertrek). Bruto-inkomen: het inkomen vóór aftrek van belastingen en premies en zonder overhevelingstoeslag.

Bruto modaal inkomen: het bruto-inkomen dat het meest voorkomt. Het bruto modaal inkomen bedraagt in 2020 € 36.500, in 2021 € 37.000 en in 2022 € 39.000 op basis van de meest recente raming van het CBP die van toepassing is op het betreffende jaar.

Buitenlandse migratie: het zich vestigen in Nederland van personen uit het buitenland (immigratie) of het vertrek van inwoners uit Nederland om zich te vestigen in het buitenland (emigratie).

Doelgroep(en): de doelgroepen van woningcorporaties, te weten de primaire, secundaire en (tijdelijke) tertiaire doelgroep; de eerste twee ook wel huurtoeslaggroep en EU-groep genoemd. Dure koopwoning: een woning met een WOZ-waarde vanaf € 325.000 (prijspeil 2021). Dure huurwoning: een huurwoning met een huurprijs vanaf € 950 (prijspeil 2021). Eengezinswoning: elke woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aangebouwde woningen zoals twee-onder-een-kapwoningen, boerderijen met woningen en verder alle rijhuizen (hoek- en tussenwoningen). EU-groep: de secundaire doelgroep van woningcorporaties die oorspronkelijk afgebakend is als gevolg van een besluit van de Europese Commissie. Frictieleegstand: een tijdelijke vorm van leegstand veroorzaakt doordat op het moment van meten de vorige bewoner al wel vertrokken is, maar de nieuwe bewoner nog niet is ingetrokken. Bij nieuwbouwwoningen gaat het om de al wel verkochte, maar nog niet bewoonde woningen. Goedkope koopwoning: een koopwoning met een WOZ-waarde tot € 240.000 (prijspeil 2021). Goedkope sociale huurwoning: een sociale huurwoning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens.

Hoge inkomens: huishouden met een belastbaar inkomen afgeleid van de grens voor hoge inkomens in het inkomensafhankelijke huurbeleid vanaf 2022 (eenpersoonshuishouden: meer dan € 43.574 in 2020 en € 55.500 in 2021; meerpersoonshuishoudens: meer dan € 43.574 in 2020 en € 74.000 in 2021).

Hoge middeninkomens: huishouden met een belastbaar inkomen afgeleid van de grens voor hoge middeninkomens in het inkomensafhankelijke huurbeleid vanaf 2022 (eenpersoonshuishouden: meer dan € 43.574 in 2020 en tussen € 47.077 en € 55.500 in 2021; meerpersoonshuishoudens: meer dan € 43.574 in 2020 en tussen € 54.478 en € 74.000 in 2021).

Hoogwaardig Openbaar Vervoer: term voor stads- en streekvervoer dat voldoet aan hoge eisen op het gebied van de doorstroming (hoge gemiddelde rijsnelheid), comfortvoorzieningen en reisinformatie bij zowel de haltes als in het voertuig, afgekort HOV. HOV kan zowel vervoer over rails als over de weg zijn. Huishoudens: in dit geval particulier huishouden. Huurtoeslaggroep: de primaire doelgroep van woningcorporaties.

Institutioneel huishouden: één of meer personen die samen een woonruimte bewonen en daar bedrijfsmatig worden voorzien in de dagelijkse behoeften. Huisvesting vindt ook bedrijfsmatig plaats. Het gaat om personen in instellingen zoals verpleeg- en kindertehuizen, gezinsvervangende tehuizen, revalidatiecentra, en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven. Investeerders: de groep investeerders bestaat uit de volgende categorieën, te weten 1) particuliere investeerder (natuurlijke personen die na transactie drie of meer woningen in bezit hebben), 2) bedrijfsmatige (institutionele) investeerder ( woningen aangekocht door niet-natuurlijke personen) en 3) tweede woning (natuurlijke personen die na transactie twee woningen in bezit hebben, waarbij de kanttekening is dat de getallen op korte termijn een lichte overschatting zijn, omdat daar ook natuurlijke personen tussen zitten die tijdelijk twee woningen hebben als gevolg van een overbruggingsperiode, maar omdat in dit geval de periode tot en met 2021 is beschouwd, is die overschatting te verwaarlozen). Jongeren: personen vanaf 18 tot 23 jaar. Kwaliteitskortingsgrens: de kwaliteitskortingsgrens volgens de Wet op de huurtoeslag is per 1 januari 2020 € 435,51. Dit is tevens de huurtoeslaggrens voor jongeren. Lage inkomens: huishouden met een belastbaar inkomen afgeleid van de grens voor passend toewijzen (eenpersoonshuishouden niet-AOW: tot 23.225 in 2020 en tot € 23.725 in 2021; eenpersoonshuishouden AOW: tot € 23.175 in 2020 en tot € 23.650 in 2021; meerpersoonshuishoudens niet-AOW: tot € 31.550 in 2020 en tot € 32.200 in 2021; meerpersoonshuishoudens AOW: tot € 31.475 in 2020 en tot € 32.075 in 2021).

Lage middeninkomens: huishoudens met een belastbaar inkomen afgeleid van de grens voor doelgroep woningcorporaties (eenpersoonshuishouden niet-AOW: tussen € 23.225 en € 39.055 in 2020 en tussen € 23.725 en € 40.024 in 2021; eenpersoonshuishouden AOW: tussen € 23.175 en € 39.055 in 2020 en tussen € 23.650 en € 40.024 in 2021; meerpersoonshuishoudens niet-AOW: tussen € 31.550 en € 39.055 in 2020 en tussen € 32.200 en € 44.196 in 2021; meerpersoonshuishoudens AOW: tussen € 31.475 en € 39.055 in 2020 en tussen € 32.075 en € 44.196 in 2021). Liberalisatiegrens: de grens volgens de Wet op de huurtoeslag is per 1 januari 2020 € 737,14, ook wel de huurtoeslaggrens genoemd. Lint: een min of meer aaneengesloten, lijnvormige reeks van gebouwen gelegen direct aan een weg buiten bestaand stads- en dorpsgebied, ook wel bebouwingslint genoemd. Loan-to-Income: de inkomenstoets (loan-to-income, LTI) geeft aan hoeveel iemand mag lenen ten opzichte van zijn of haar inkomen. Hoe hoger iemands inkomen, hoe meer iemand kan lenen. Voor het bepalen van de hoogte van de lening (loan-to-income) wordt gebruik gemaakt van de vaste en bestendige inkomsten, zoals het brutoloon. Meergezinswoning: elke woning die samen met andere woonruimte c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen, flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimte, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur. Middeldure koopwoning: een koopwoning met een koopprijs tussen € 240.000 en € 325.000 (prijspeil 2021). Middenhuurwoning: een geliberaliseerde huurwoning in het middensegment, dat wil zeggen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot aan circa € 950 per maand, ook wel middenhuur genoemd (prijspeil 2021). Midden middeninkomens: huishouden met een belastbaar inkomen afgeleid van de grens voor doelgroep woningcorporaties en de hoge middeninkomens uit het inkomensafhankelijke huurbeleid vanaf 2022 (eenpersoonshuishouden: tussen € 39.055 en € 43.574 in 2020 en tussen €40.024 en € 47.077 in 2021; meerpersoonshuishoudens: tussen € 39.055 en € 43.574 in 2020 en tussen € 44.196 en € 54.478 in 2021).

Mutatiegraad: het percentage van de woningen dat van bewoner(s) is veranderd. Er is sprake van een mutatie als alle bewoners de woning hebben verlaten (ongeacht of er wel of geen nieuwe bewoners zijn). De mutatiegraad geeft inzicht in de dynamiek binnen de woningmarkt. Hoe hoger de mutatiegraad, hoe hoger het aantal nieuwe verhuringen. De bewoners die op 1 januari van het betreffende jaar woonachtig waren in de woning zijn vergeleken met de bewoners die de woning op 31 december bewoonden. Er is sprake van een mutatie indien alle bewoners (1 januari) de woning per 31 december hebben verlaten, ongeacht of er op 31 december al nieuwe bewoner(s) is/zijn ingeschreven op het adres. Netto besteedbaar inkomen: het nettobedrag dat een huishouden op jaarbasis te besteden heeft. Dit bestaat in grote lijnen uit het bruto-inkomen verminderd met afgedragen premies en belastingen. Natuurlijke aanwas: alle veranderingen in de omvang van de bevolking voor zover die het gevolg zijn van geboorte en sterfte, ook wel natuurlijke bevolkingsgroei genoemd. Onbewoonde woningen: woningen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) waarop op de peildatum 1 januari niemand op het adres van de woning stond ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Als er bij een onbewoonde woning ook geen sprake is van (fiscaal) gebruik volgens de Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (WOZ) op het adres dan is er sprake van een leegstaande woning. Oudere jongeren: personen vanaf 23 tot 30 jaar. Overige onttrekkingen: om andere redenen dan sloop aan de voorraad onttrokken, zoals samenvoeging of verandering van gebruiksfunctie. Overige toevoegingen: om andere redenen dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, bijvoorbeeld splitsing, verbouw of verandering van gebruiksfunctie. Overige verhuurders: andere verhuurders waaronder particuliere verhuurders, dan woningcorporaties. Ouderen: personen met een pensioengerechtigde leeftijd. Particulier huishouden: één of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf, dus niet bedrijfsmatig, voorzien in de dagelijkse behoeften. Tegenhanger is een institutioneel huishouden. Particuliere verhuurder: institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen) en particuliere personen die woningen op commerciële basis (laten) verhuren. Primaire doelgroep (van corporaties): huishoudens met een maximaal inkomen dat nog recht geeft op huurtoeslag. Per 1 januari 2020 is het maximale (gezamenlijke) belastbare inkomen € 23.225 voor eenpersoonshuishoudens en € 31.550 voor meerpersoonshuishoudens. Samen met de secundaire doelgroep is dit de lage doelgroep toewijzing sociale huurwoningen. Minimaal 95 procent van deze doelgroep moet gehuisvest worden in een sociale huurwoning onder de aftoppingsgrens. Secundaire doelgroep (van corporaties): huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslag tot de grens staatssteunregeling woningcorporaties. Het maximale gezamenlijke belastbare inkomen is € 39.055 per 1 januari 2020. Dit inkomen geeft geen recht meer op huurtoeslag, maar nog wel op een sociale huurwoning. Samen met de primaire doelgroep is dit de lage doelgroep toewijzing sociale huurwoningen. Minimaal 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten woningcorporaties toewijzen aan de primaire en secundaire doelgroepen (tot en met 2021). Sociale huurwoning: een huurwoning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Er is sprake van huurregulering.

Sociale koopwoning: een koopwoning met een koopprijs v.o.n. tot € 200.000 (prijspeil 2021). (Tijdelijke) tertiaire doelgroep (van corporaties): huishoudens met een inkomen boven de grens staatssteunregeling woningcorporaties tot de ondergrens inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit is de hoge doelgroep toewijzing sociale huurwoningen. Het maximaal gezamenlijke belastbare inkomen is € 43.574 per 1 januari 2020. Maximaal 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties toewijzen aan de tertiaire doelgroep (tot en met 2021). Verhuismobiliteit: het cijfer dat de mobiliteit van binnenlandse verhuizingen in een bepaalde regio (gemeente, provincie, landsdeel) weergeeft. Deze wordt berekend als het totaal van de binnen gemeenten verhuisde personen in de regio plus de halve som van de tussen gemeenten verhuisde personen (vestigers plus vertrekkers) in de regio. De verhuismobiliteit van Nederland is gelijk aan de som van alle binnen de gemeenten verhuisde personen en tussen gemeenten verhuisde personen. Woning (definitie Basisregistratie Adressen en Gebouwen): verblijfsobject met minimaal een woonfunctie en eventueel één of meer andere gebruiksfuncties. Woning (definitie Rijksoverheid.nl): een zelfstandige woonruimte die voor particuliere bewoning geschikt is, van eigen toegang vanaf de openbare weg of algemene ruimte (portiek, galerij of trappenhuis) die toegang biedt tot de woonruimte, voorzien is, en over een eigen toilet en keukeninstallatie die voor de bereiding van complete maaltijden bestemd is, beschikt. Woningbehoefteraming: een provinciale voorruitberekening met behulp van een demografisch model, namelijk een provinciale ‘kloon’ van het prognosemodel Primos van ABF Research (Primos IPB-model), waarbij op basis van de demografische factoren geboorte en sterfte (natuurlijke aanwas), vestiging uit en vertrek naar andere gemeenten binnen Nederland (binnenlands migratiesaldo), vestiging uit en vertrek naar het buitenland (buitenlands migratiesaldo) en de samenstelling en leeftijd van huishoudens de scenario's ‘binnenlands migratiesaldo nul’ en 'binnenlands migratiesaldo trendmatig' worden doorgerekend per regio met de bijbehorende gewenste woningvoorraadgroei. Woningcorporatie: een stichting of vereniging die door de Minister is toegelaten als instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting werkzaam, afgekort corporatie. Woonmilieu (ABF): een woonmilieu volgens de indeling en definitie van het bureau ABF Research. De woonmilieu-indeling is gebaseerd op onder meer de woonwensen uit het driejaarlijkse Woon Onderzoek Nederland (WoON) en maakt onderscheid op basis van stedelijkheid waarbij woonplaatsgrootte, dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn. De globale indeling omvat vijf woonmilieus: centrum-stedelijk, buitencentrum-stedelijk, groen-stedelijk, dorps en landelijk. De meer gedifferentieerde indeling bestaat uit dertien woonmilieus.

Woonmilieu (Rosetta): een woonmilieu volgens de indeling en definitie van de Rosetta-methodiek. De woonmilieu-indeling is meer gericht op ruimtelijke, stedenbouwkundige en sociaal-demografische kenmerken en meet deels andere kenmerken van gebieden dan de ABF-indeling. Veel woonmilieus komen in alle categorieën woonplaatsgrootte voor.

 ¹  Bron: CBS, Bevolkingsontwikkeling; regio per maand (gewijzigd op: 28 juli 2023)

 ¹  Het CBS registreert particuliere huishoudens waarvan de referentiepersoon 15 jaar of ouder is. Voor het woonbeleid is gezien het ‘woonrecht’ een leeftijd van achttien jaar relevanter. Het meetellen van de leeftijdsgroep vijftien tot achttien jaar is gezien het landelijke deel, in 2021 0,06 procent van alle huishoudens, verwaarloosbaar voor de analyse.  ²  Bron: CBS, Huishoudens; personen naar geslacht, leeftijd en regio, 1 januari (gewijzigd op: 29 juni 2023).  ³  Het scenario binnenlands migratiesaldo 'trendmatig' gaat uit van een trendmatige voortzetting van een binnenlands migratiesaldo in de eerste tien jaar in tegenstelling tot het scenario binnenlandse migratiesaldo 'nul' dat uitgaat van de opvang van alleen de 'eigen behoefte'. Iedere drie jaar publiceert de provincie nieuwe uitkomsten van deze ramingen. De laatste publicatie dateert van 2021.

 ⁴  De inkomensgroepen zijn gebaseerd op de inkomensgrenzen voor passend toewijzen van sociale huurwoningen, de doelgroep woningcorporaties en het inkomensafhankelijke huurbeleid zoals dat geldt vanaf 2022. Alleen voor de jaren 2020 en 2021 zijn er inkomensgrenzen bekend. Deze cijfers zijn niet te vergelijken met de cijfers uit vorige Woonbarometers. Het gaat om het belastbaar inkomen dat relevant is voor het woonbeleid. De ontwikkeling van het belastbaar inkomen is niet over de tijd goed vergelijkbaar, omdat hierin ook beleidsmaatregelen zijn opgenomen.  ⁵  Bron: Buys, A. e.a. (2014). Meer beweging op de woningmarkt. RIGO Advies en Research BV, Amsterdam.

 ¹  Bron: CBS, Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten, regio (gewijzigd op: 9 augustus 2023).

 ¹  Er kunnen verschillen zijn ten opzichte van voorgaande versies van de Woonbarometer, doordat alle cijfers opnieuw zijn gedownload voor zowel het nieuwe jaar als ook de oude jaren. 2 De grenzen van de HOV-invloedssferen die zijn gebruikt, zijn gebaseerd op actuele definities en OV-lijnen en dateren van eind 2019. Hierdoor kunnen cijfers afwijken van de cijfers die in de Woonbarometer 2019 zijn getoond. De invloedssferen zijn gebaseerd op een cirkel met een straal van 1.200 meter rond een station of halte voor het Nationale railnet (HOV nationaal) en het Regionale railnet (HOV regionaal). Voor het overige HOV-net (HOV tram en bus) geldt een straal van 800 meter rond een halte. 3 In de (kwalitatieve) Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2022-2040 is de woonmilieutypelogie 2021 van ABF Research gebruikt. Deze onderverdeling in woonmilieus is ook de Woonbarometer 2023 gebruikt en wijkt af van de woonmilieutypelogie 2018 die in vorige Woonbarometers is gebruikt. Sommige regio’s gebruiken voor de woonmilieutypering naast of in plaats van de ABF-indeling een indeling die is gestoeld op de ‘Rosetta’-methodiek. Daarom zijn in de grafieken de gegevens ook volgens deze indeling te zien.

 ¹  De woningbezetting drukt het gemiddeld aantal personen in bewoonde woningen uit. Omdat cijfers over de bewoning van de woningvoorraad ontbreken, is het gemiddeld aantal personen in een (particulier) huishoudens als benadering voor de gemiddelde woningbezetting gebruikt.  ²  Een deel van de administratief onbewoonde woningen, staat kortdurend leeg. Dit heet frictieleegstand. Het CBS registreert geen frictieleegstand, maar voor een goed functioneren van de woningmarkt is volgens het CBS een frictieleegstand van 2 à 3 procent gangbaar. (Bron: Leegstand in Nederland anno 2013. Van krimpgebied tot dichtbevolkte Randstad. Den Haag: CBS.)  ³  Volgens de gemeente Den Haag overschat het CBS het aantal onbewoonde woningen in Den Haag, omdat het CBS in zijn berekening onvoldoende rekening houdt met personen die werkzaam zijn voor een ambassade, consulaire post of internationale organisatie en tweede woningen zoals pied-à-terres van politici. Dit kan ook voor bijvoorbeeld gemeenten als Wassenaar en Rijswijk gelden waardoor het voor de hele regio Haaglanden doortikt.  ⁴  Lege cellen in een grafiek betekenen dat een of meer waarden voor een gebied onbekend zijn, waardoor een cijfer op een hoger aggregatieniveau ook niet berekend kan worden.  ⁵  Gemeenten bepalen de waarde van onroerende zaken (WOZ-waarde) waaronder woningen door een taxatie. Gemeenten gebruiken een vergelijkingsmethode, bekend onder de naam modelmatige waardebepaling, om de waarde te bepalen. Zowel verkoopcijfers als de kenmerken van een woning spelen daarbij een rol. Het gaat om bij de gemeente bekende objectkenmerken. Dit zijn bijvoorbeeld woningtype, woninggrootte, grondoppervlakte en bouwjaar, maar ook onderhoudsniveau en ligging. De marktwaarde is uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Daarmee is de WOZ-waarde een zo goed mogelijke schatting van de verkoopprijs op de waardepeildatum (1 januari van het voorgaande jaar).  ⁶  Het gaat hier om een vergelijking van nominale WOZ-waarden, namelijk een WOZ-waarde in jaar x met een WOZ-waarde van een paar jaar geleden. De WOZ-waarde is niet gecorrigeerd voor inflatie. Als dat gebeurt, is het verschil groter.

 ⁷  Het CBS heeft toegang tot de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Sinds 1 januari 2019 zijn alle gemeenten daadwerkelijk aangesloten op de LV WOZ. In de LV WOZ is voor de populatie een relatie gelegd met de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De nieuwe reeks wordt gepubliceerd vanaf het jaar 2019. De oude reeks die is stopgezet, maakte gebruik van de WOZ-woningpopulatie. De definitie van een woning is in de WOZ net anders dan in de BAG. Daarom is er geen goede vergelijking te maken tussen de oude en nieuwe reeks die getoond wordt.

 ⁸  Bron: CBS. Voorraad woningen; gemiddeld oppervlak, woningtype, bouwjaarklasse, regio (gewijzigd op: 16 april 2024).  ⁹  Het aantal en soort transacties kan de hoogte van de mediane verkoopprijs per m2 woonoppervlak beïnvloeden.

 ¹  Tot 2022 mogen woningcorporaties op basis van de '80/10/10-regeling' een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan lage middeninkomens, de (tijdelijke) tertiaire doelgroep, de doelgroep hoog.  ²  Als gevolg van een inkomensherziening bij het CBS is een trendbreuk ontstaan. Het netto besteedbaar inkomen van de jaren 2016, 2017 en 2018 is hierdoor niet zuiver te vergelijken met het jaar 2015.  ³  Voor de regio’s is een optelling van gemeenten uit een gemeentebestand gedaan en voor Zuid-Holland en Nederland is geput uit een provinciebestand (uit de Lokale Monitor Wonen met een aanvulling van ABF Research voor de voorraad van overige verhuurders). Hierdoor kunnen de totalen van de regio’s verschillen van het provinciale totaal.  ⁴  Het aantal kan iets lager liggen als woningzoekenden actief zijn in meerdere regio's.

 ⁵  Hoeksche Waard heeft vanaf 2022 een nieuw woonruimteverdelingssysteem waarbij toewijzing op basis van inschrijfduur en loting gebeurt. Daarvoor was er een systeem op basis van reacties. Regio Rotterdam gebruikte sinds 2019 geen zoektijd meer, maar vanaf 2022 is dit wel (weer) bekend.

6 Het hier geschetste beeld gaat alleen over sociale huurwoningen die vallen onder een gemeentelijke of regionale huisvestingsverordening. Het gaat bijna altijd om corporatiewoningen. De gegevens in deze paragraaf zijn in opdracht van de provincie door RIGO Research en Advies opgevraagd bij de regio’s en/of regionale bemiddelingsorganisaties. Met uitzondering van Midden-Holland gaat het vanaf 2019 om zowel regionale cijfers als cijfers op gemeenteniveau. In die regio betreft ook in 2019 alleen gemeentelijke cijfers door de aanpassingen aan het registratiesysteem.  ⁷  De regio’s gebruiken niet altijd en allemaal dezelfde definities en de regionale definitie kan afwijken van de algemene in de rapportage opgenomen definitie. Het kan dan gaan om bijvoorbeeld het soort woningzoekenden, het soort toewijzing, de periode die meetelt, de wijze van berekenen van de slaagkans. In het geval van Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard zijn deze zelfs meestal onbekend. Ook de toewijzingsmodellen kunnen verschillend. Hierdoor zijn de uitkomsten niet altijd een op een met elkaar te vergelijken.

8 De huisvesting van vergunninghouders gebeurt hoofdzakelijk via de sociale huurvoorraad, en dan vooral van woningcorporaties. Gemeenten krijgen halfjaarlijks te horen hoeveel vergunninghouders zij op basis van inwonertal moeten (laten) huisvesten.

 ¹  Transacties met een koopsom lager dan € 25.000 of hoger dan € 5.000.000 (per woning) zijn in de prijsklasseclassificering en de bepaling van de mediane vierkantemeterprijs buiten beschouwing gelaten, omdat het Kadaster dergelijke koopsommen als onbetrouwbaar beschouwt. In de telling van het aantal transacties zijn ze wel meegenomen met de indicatie "Onbetrouwbare koopsom". Verder zijn transacties met een vierkantemeterprijs lager dan € 350 of hoger dan € 12.000 in de bepaling van de mediane vierkantemeterprijs buiten beschouwing gelaten, omdat het Kadaster dergelijke vierkantemeterprijzen als onbetrouwbaar beschouwt. In de telling van het aantal transacties zijn ze wel meegenomen. Een onbetrouwbare vierkantemeterprijs kan veroorzaakt worden door onjuiste koopsom- en/of vierkantemeterinformatie liggen. Als de koopsom binnen de koopsommarge (zie bovenstaand punt) valt, krijgt de transactie "gewoon" de bijbehorende prijsklasse-indicatie.

 ²  Of een transactie betrekking heeft op een nieuwbouwwoning neemt het Kadaster niet standaard op in zijn basisregistraties. De nieuwbouwindicatie moet om die reden in een later stadium op basis van andere variabelen worden geconstrueerd. Het gevolg daarvan is dat het bij nieuwbouwcijfers om indicatieve inzichten gaat. De methode om nieuwbouw te identificeren is recent door het Kadaster aangescherpt en gebeurt nu aan de hand van een algoritme dat op basis van 'keywords' en 'machine learning' het gebruik op akteniveau classificeert. Hierdoor kan met een grote nauwkeurigheid (99 procent) de transactie van een nieuwbouwperceel voor wonen worden vastgesteld. Het Kadaster past het model telkens aan op basis van nieuwe data zodat de nauwkeurigheid op peil blijft en in theorie steeds beter wordt. Deze methode wordt ook gebruikt voor levering van nieuwbouwtransacties aan het CBS, waardoor de cijfers in de Woonbarometer daarmee kloppen.

 ³  Voor enkele Zuid-Hollandse gemeenten zijn er geen gegevens beschikbaar voor de jaren 2020, 2021 en/of 2022.

1   De woningvoorraadgroei is berekend als som van alle toevoegingen en onttrekkingen zonder de correcties mee te nemen, omdat deze correcties niet toegewezen kunnen worden aan een woonmilieu, BSD-gebied of HOV-gebied.

 ²  Door verandering in definitie van (H)OV-lijnen in 2019 kunnen er (grote) verschillen zijn met de Woonbarometers 2018, 2019 en 2020.  ³  De toegestane voorraadgroei voor de periode 2017 tot en met 2021 is hier gelijk aan de som van de vastgestelde bovenkant van de in dat jaar actuele bandbreedte voor de gewenste voorraadgroei op basis van de Woningbehoefteramingen en Bevolkingsprognoses 2013 en 2016 voor de jaren 2017 en 2018, plus de vastgestelde voorraadgroei volgens de Woningbehoefte- en Trendraming 2019 voor het jaar 2019 en 2020 plus de toegestane voorraadgroei volgens de Woningbehoefteraming 2021 voor het jaar 2021. Tot 2020 werd ook een onderkant van de bandbreedte voor de gewenste voorraadgroei vastgesteld. Om beter te kunnen vergelijken met de huidige methode voor het bepalen van de toegestane woningvoorraadgroei (uitkomsten hoogste scenarioraming per regio) wordt hier alleen gekeken naar de bovenkant van de bandbreedte in die jaren.  ⁴  De provincie heeft bij de vaststelling van de gewenste voorraadgroei per regio op basis van de Woningbehoefteraming 2021 10 procent van de geraamde voorraadgroei gereserveerd voor geschikte woningbouwprojecten die hierdoor versnel tot uitvoering kunnen komen. Het gaat om locaties die in de periode 2021 tot en met 2030 realistisch uitvoerbaar zijn en passen binnen de provinciale verstedelijkingsstrategie en het provinciale omgevingsbeleid. Een deel daarvan is nog niet toegewezen. Daarom tellen de regionale gewenste voorraadgroeicijfers vooralsnog niet op tot het provinciale gewenste voorraadgroeicijfer.

 ⁵  De geplande voorraadgroei is de stand zoals die op 1 december 2022 bekend was bij de provincie op basis van de regionale woningbouwprogramma's 2022 die de regio's toen bij de provincie hebben gediend en die in februari 2023 zijn vastgesteld.

 ⁶  Bron: CBS, Woningen en niet-woningen; mutaties, gebruiksfunctie, regio (gewijzigd op: 31 januari 2023)  ⁷  Bij een voorraadgroei in tijdvakken in plaats van jaren vallen de pieken of boeggolven die meestal in een woningprogramma en -planning zitten, weg. Deze pieken of boeggolven vlakken normaal gesproken af doordat een deel van de plannen in de tijd zullen doorschuiven. Dit betekent dat er bij tijdvakken ook op den duur een verschuiving zal plaatsvinden.  ⁸  Het CBS heeft geen gegevens over vergunde nieuwbouw tussen 2013 en 2022. Navraag in 2019 bij de gemeente Goeree-Overflakkee heeft geleerd dat dit vermoedelijk in de registratie zit.

Centraal Bureau voor de Statistiek: hoofdstukken Huishoudens, Verhuizingen, Woningvoorraad, Woningmarkt en Woningproductie Centraal Orgaan Asielzoekers: hoofdstuk Sociale huursector Gemeenten in Zuid-Holland: hoofdstuk Woningproductie Kadaster: hoofdstuk Koopsector Provincie Zuid-Holland: hoofdstukken Introductie, Huishoudens, Woningvoorraad en Woningproductie RIGO Research en Advies (2019, verzamelde gegevens via gesprekken met en documenten van gemeenten, regio's en/of woningcorporaties): hoofdstuk Sociale huursector VNG Realisatie, waarstaatjegemeente.nl, Lokale Monitor Wonen: hoofdstukken Woningvoorraad, Woningmarkt, Sociale huursector en Vrije huursector.

Deze instructie helpt u bij het gebruik van de Woonbarometer.

De Woonbarometer bevat een groot aantal grafieken en enkele tabellen. Bij de meeste grafieken kunt u kiezen wat u wilt zien. Zo kan de u vaak kiezen om bijvoorbeeld de gegevens van gemeenten in de provincie of regio te zien. Aan de zijkant van iedere figuur of set van figuren, tabellen of kaarten is een korte conclusie en toelichting vanuit een provinciale blik te vinden. In de toelichting worden de provinciale ontwikkelingen waar nodig en mogelijk vergeleken met landelijke ontwikkelingen. Ook worden kort de uitersten tussen de regio's binnen Zuid-Holland beschreven en mogelijke redenen voor of oorzaken van wat we zien.

De Woonbarometer komt het best tot zijn recht op een desktop en bevat de volgende mogelijkheden:

• Van hoofdstuk naar hoofdstuk gaan door in de lichtgrijze balk hierboven op een woord te klikken.
• Van grafiek naar grafiek gaan door op een ander tabblad te klikken.
• Cijfers en informatieve tekst in grafieken bekijken door in een grafiek te klikken.
• Een grafiek in een nieuw tabblad of venster bekijken door op het symbool in de rechterbovenhoek te klikken (zeker aan te raden bij een kleiner beeldscherm).
• Kenmerken, weergave, gebieden en/of jaren selecteren met behulp van filters. Let op: kies als dit op een grafiek van toepassing is altijd eerst een gebiedsniveau en daarna een gebied.
• Grafieken delen via bijvoorbeeld e-mail, cijfers uit een grafiek downloaden of een grafiek tonen op volledig beeldscherm (zeker aan te raden bij een kleiner beeldscherm) door rechtsonder in de balk van een grafiek op het symbool waarom het gaat te klikken

Opgelet. Het inladen van een grafiek kan even duren. Scroll daarom niet te snel door de Woonbarometer heen en wacht even bij een onderdeel waarnaar u wilt kijken. Als een grafiek vastloopt, helpt het om de 'interactie' uit te schakelen door op de grafiek te klikken en deze daarna opnieuw in te schakelen door opnieuw op de grafiek te klikken

In de tekst verwijzen cijfers in superscript naar eindnoten. Van cursief vetgedrukte woorden kunt u een omschrijving in de begrippenlijst vinden. Door op een onderstreept woord te klikken gaat u via een link naar een andere website met bijvoorbeeld een artikel over het onderwerp.