Viviendas Asequibles y La Ley de Costas

La costa de California pertenece a todos. Entonces, ¿por qué las comunidades costeras son más ricas y menos diversas racialmente que el resto del estado? 

La costa es un lugar deseable para vivir y el terreno urbanizable es limitado, por lo que los terrenos costeros generalmente cuestan más que los terrenos más hacia el interior. Pero la extrema diferencia de riqueza y vivienda en la zona costera tiene muchas causas fundamentales, comenzando con más de un siglo de políticas bancarias y de uso de la tierra racialmente excluyentes que han dado forma a la demografía de California desde que se convirtió en estado. Aunque la discriminación absoluta ya no es legal, los patrones de uso de la tierra ya estaban bien establecidos antes de que esas prácticas fueran prohibidas, y poco se hizo para revertir positivamente el daño. En décadas más recientes, la gentrificación ha transformado constantemente comunidades históricamente diversas y obreras y ha eliminado comunidades de color en áreas costeras tradicionalmente de clase trabajadora, generalmente a medida que se limpian y reconstruyen áreas industriales antiguas o el aumento del costo de los servicios públicos.

Históricamente, los convenios restrictivos se utilizaron en el mercado inmobiliario de EE. UU. para segregar vecindarios y restringir la vida de personas de color en ciertas áreas. Este ejemplo de escritura de concesión (imagen de la izquierda) de Los Ángeles destaca un pacto restrictivo por motivos raciales. Especificamente: “Esta propiedad se traspasa sujeta a las siguientes condiciones y convenios: … Que dicho local no será arrendado, vendido, traspasado ni alquilado ni ocupado por ninguna persona que no sea de raza caucásica”.

Restricciones como estas excluyeron efectivamente a las personas de color de poseer o alquilar propiedades en ciertos vecindarios, lo que ha dejado un efecto duradero en muchas comunidades de California.

El Estado de California está sufriendo una escasez crítica de viviendas. California tiene algunas de las viviendas menos asequibles de los Estados Unidos.

El alquiler justo de mercado (FMR) promedio para un apartamento de dos habitaciones en California era de $2,197. Para pagar el alquiler y los servicios públicos sin tener que cargar con los costos,1 un hogar necesita ganar $7,323 mensuales o $87,877 anualmente.2 Pero el ingreso medio de los inquilinos en California es de solo $70,299. Esto significa que la mayoría de los inquilinos de California tienen una carga de costos.

Se considera que un hogar está sobrecargado si gasta más del 30% de sus ingresos brutos en vivienda.

Encontrar un lugar para vivir en California es más difícil para los hogares de bajos ingresos. Más de 1,3 millones de hogares de bajos ingresos no tienen acceso a una vivienda asequible. 

El 79% de los hogares de bajos ingresos destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda.

La carga de la vivienda inasequible no se siente por igual en todos los hogares, incluso cuando se consideran los ingresos del hogar. Los hogares de color tienen más probabilidades de tener que soportar costos y enfrentar dificultades relacionadas con la vivienda que los hogares blancos. Por ejemplo, casi dos tercios de los hogares negros están agobiados por los costos, en comparación con menos de la mitad de los hogares blancos.

Los efectos heredados de las prácticas discriminatorias en el uso de la tierra continúan perpetuando las desigualdades raciales, socioeconómicas y ambientales en toda California. Las prácticas de línea roja, una práctica bancaria histórica que prohibía a las personas de color recibir hipotecas en vecindarios blancos, es un ejemplo de una práctica de uso de la tierra que provocó que las comunidades no blancas se vieran afectadas de manera desproporcionada por los impactos ambientales y de salud adversos derivados de la ubicación intencional de instalaciones industriales peligrosas, como plantas de tratamiento de aguas residuales, refinerías de petróleo y gas y vertederos.

A principios de la década de 1930, la  Home Owners' Loan Corporation  (HOLC), un programa del gobierno de los Estados Unidos, creó un sistema de evaluación de viviendas con mapas codificados por colores que clasificaban el riesgo de otorgar préstamos a hogares en diferentes vecindarios, del “menos arriesgado” al “más arriesgado". Los mapas utilizaron métricas económicas y de vivienda, además de información demográfica, para categorizar su "solvencia crediticia". Los vecindarios “más riesgosos” estaban marcados en rojo en estos mapas e indicaban áreas donde se suponía que los valores de las propiedades disminuirían y, por lo tanto, no merecían ser incluidos en los programas de préstamos hipotecarios. La mayoría de estos barrios marcados en rojo estaban habitados predominantemente por residentes negros. Sin la capacidad de generar capital que los propietarios blancos pudieron adquirir a través de la propiedad de la vivienda y la riqueza generacional, los vecindarios predominantemente no blancos a menudo todavía carecen de acceso a recursos, inversiones y procesos de toma de decisiones. Se ha demostrado que esto aumenta su vulnerabilidad a múltiples peligros ambientales en comparación con otros vecindarios con mejores recursos.

Además de la práctica de marcar barrios en rojo, otras políticas discriminatorias sobre el uso de la tierra llevaron a la segregación, la desinversión y la fragmentación de las comunidades de color, y a una gran diferencia de riqueza entre los hogares de gente blanca y los hogares de gente de color que continúan persistiendo hoy. Por ejemplo, después de que la Corte Suprema de Estados Unidos prohibiera las leyes de zonificación que prohibían explícitamente los hogares de gente color en ciertas áreas, muchos gobiernos locales recurrieron a otras políticas de vivienda excluyentes que no discriminaban explícitamente por motivos de raza, pero que tenían motivaciones raciales y aún tenían ese efecto. Por ejemplo, muchos gobiernos locales dividieron los vecindarios blancos para permitir solo casas unifamiliares en lotes grandes, lo que restringió el desarrollo de casas multifamiliares y pretendía excluir a muchos hogares de color.

Al mismo tiempo, muchos gobiernos locales designaron vecindarios de color para usos industriales o comerciales, lo que cambió el carácter de estos vecindarios y llevó a que los hogares de color estuvieran expuestos a mayores niveles de contaminación. Investigaciones de salud pública muestran niveles más altos de trastornos de salud reproductiva y problemas respiratorios resultantes del uso industriales ubicados cerca de comunidades de color de bajos ingresos, también conocidas como “comunidades de justicia ambiental (EJ)”. También se ha demostrado que estas prácticas tienen un impacto negativo en las personas de bajos ingresos y las comunidades de color al mantener a sus hijos fuera de las escuelas públicas con mayores recursos, que se financian con el dinero de los impuestos locales a la propiedad.

La Ley de Viviendas Justas de 1968 prohibió la discriminación de viviendas por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo y, según modificaciones posteriores, capacidad o estado familiar. Pero esto no revirtió los efectos de un largo legado de discriminación de viviendas. Cien años de desinversión y discriminación, combinados con la diferencia de riqueza y la crisis inmobiliaria, continúan haciendo que la residencia en la costa sea inalcanzable para muchos californianos de color. Visto a través de un lente histórico, es evidente que existe una línea directa entre las políticas y acciones abiertamente racistas del siglo anterior y las barreras modernas que mantienen el status quo.

Para obtener más información sobre el nexo entre viviendas asequibles, justicia ambiental y desigualdades históricas de viviendas, consulte el  Informe Sobre las Raíces Históricas de la Desigualdad en Viviendas y Los Impactos en los Patrones Demográficos de las Zonas Costeras. 

La Ley de Costas de 1976 originalmente contenía políticas destinadas a promover comunidades costeras más equitativas. Junto con las políticas para proteger los recursos naturales, la calidad del agua y el acceso público, la Ley de Costas también incluyó la carga legal de proteger y brindar “oportunidades de vivienda para personas de ingresos bajos y moderados”. Los redactores entendieron que equilibrar la vivienda con la protección de los recursos era “esencial para el bienestar económico y social de la gente de este estado y especialmente de los trabajadores empleados dentro de la zona costera” (30001(d)). Para obtener más información sobre las políticas e implementación de vivienda asequible de la Ley de Costas pasadas y presentes, consulte el  Informe sobre Políticas e Implementación de Vivienda Asequible de la Ley de Costas .

Entre 1977 y 1981, la Comisión salvó de la demolición aproximadamente 1.100 unidades asequibles existentes y requirió la construcción de aproximadamente 5.000 unidades asequibles con escritura restringida construidas junto con nuevas unidades a precio de mercado. Desafortunadamente, la vivienda asequible era tan controvertida entonces como lo es ahora. En cada sesión legislativa durante los siguientes cuatro años, se presentó al menos un nuevo proyecto de ley para derogar la política de viviendas asequibles de la Ley de Costas.

En 1980, el senador Henry Mello (D-Monterey) presentó la política SB 626, la ley que derogó con éxito la autoridad de la Comisión sobre viviendas asequibles. Permitió expresamente la demolición de viviendas asequibles existentes en la zona costera. Se requerían unidades de reemplazo sólo si eran “factibles”, hasta 3 millas tierra adentro del límite de la zona costera y hasta 3 años después de que se construyera el nuevo desarrollo. La ley SB 626 también enmendó la Ley de Costas para prohibir a la Comisión exigir a los gobiernos locales que incluyan políticas o programas de vivienda en sus  Programas Costeros Locales  (LCP), y también permitió a los desarrolladores con permisos costeros aprobados construir sus proyectos sin las unidades asequibles requeridas por la Comisión. Como resultado, sólo se construyeron alrededor de 1.500 de las 5.000 unidades asequibles con escritura restringida requeridas por la Comisión. 

La ley SB 626 ha dificultado la protección de las viviendas asequibles existentes en la zona costera. La Comisión ha apoyado varios proyectos de ley que podrían haber restablecido la política de viviendas asequibles de la Comisión, pero hasta ahora ninguno ha tenido éxito. Sin embargo, la Comisión sigue comprometida al suministro de viviendas asequibles y ha encontrado otras formas de proteger y fomentar estos esfuerzos.  

La Comisión nunca ha negado un proyecto de vivienda 100% asequible, ha aprobado multitud de proyectos de vivienda de tarifas mixtas y continúa certificando políticas de LCP que promueven viviendas asequibles, bonos de densidad, unidades de vivienda accesorias (ADU) y otros tipos de estándares de diseño flexibles que brinden viviendas asequibles. La Comisión también se ha basado en la política de “carácter comunitario” de la Ley de Costas para frenar la gentrificación en algunas áreas, negando solicitudes para demoler dúplex y triplex más antiguos y más pequeños para construir grandes viviendas unifamiliares. 

Además de los requisitos de la Ley de Costas, la Comisión de Costas, como todos los gobiernos estatales y locales de California, tiene el deber de promover afirmativamente alojamiento justo.  La Sección 8899.50 del Código Gubernamental  requiere que cada agencia pública administre sus “programas y actividades relacionadas con alojamiento y el desarrollo comunitario de manera que promueva afirmativamente alojamiento justo, y que no tomen ninguna medida que sea materialmente inconsistente con su obligación de promover afirmativamente alojamiento justo”. Esto significa que la Comisión Costera y los gobiernos locales de la zona costera deben hacer más que simplemente abstenerse de discriminar: deben tomar medidas significativas que, en conjunto, aborden disparidades significativas en las necesidades de alojamiento y en el acceso a oportunidades, reemplacar los patrones de vida segregados con viviendas verdaderamente integradas e equilibrados, transformar áreas de pobreza concentradas racial y étnicamente en áreas de oportunidades, y fomentar y mantener el cumplimiento de las leyes de derechos civiles y vivienda justa. 

En 2019, la Comisión Costera adoptó por unanimidad su primera  Política de Justicia Ambiental  para brindar orientación a los Comisionados, el personal y el público sobre cómo la Comisión implementará su autoridad de justicia ambiental e integrará los principios de justicia ambiental, igualdad y equidad social en todos los aspectos del programa y las operaciones de la Comisión. Para obtener más información sobre la Política de Justicia Ambiental de la Comisión Costera, consulte esta  página web .

Afortunadamente, la resistencia pública a viviendas asequibles está empezando a cambiar. Un consenso social emergente reconoce que para sostener comunidades vibrantes y economías locales que funcionen, las ciudades y los condados necesitan una variedad de opciones de vivienda para que más personas puedan permitirse vivir en las comunidades donde trabajan. La Legislatura ha aprobado más de 125 leyes de vivienda en los últimos cinco años y algunas de ellas están comenzando a dar resultados. Muchas de estas leyes han aumentado los incentivos para alentar a los desarrolladores a construir viviendas más asequibles dentro de unidades a precio de mercado. Otros han restringido o eliminado la capacidad de los gobiernos locales para negar o modificar proyectos de vivienda propuestos. Algunos han anulado los estándares de planificación locales para dar cabida a una mayor densidad. Será importante monitorear las nuevas construcciones en la zona costera y desarrollar datos confiables para analizar la efectividad.

Mientras tanto, persisten oportunidades para aumentar la cantidad de viviendas asequibles en la zona costera. Debido a que la disparidad de vivienda en la zona costera se ha visto exacerbada por décadas de políticas intencionalmente excluyentes de uso de la tierra, desinversión y gentrificación, un enfoque verdaderamente equitativo a la crisis de vivienda costera requerirá que el Estado tome medidas para corregir el desequilibrio y las injusticias. La Ley de Costas puede y debe utilizarse como instrumento para lograr este objetivo, pero resolver este complejo problema requerirá múltiples enfoques, incluyendo incentivos, inversiones y otros tipos de apoyo regulatorio.

• Gochfeld, Michael, and Joanna Burger. “Disproportionate exposures in environmental justice and other populations: the importance of outliers.” American journal of public health vol. 101 Suppl 1, Suppl 1 (2011): S53-63. doi:10.2105/AJPH.2011.300121.  

• Swope, C.B., Hernández, D. & Cushing, L.J. “The Relationship of Historical Redlining with Present-Day Neighborhood Environmental and Health Outcomes: A Scoping Review and Conceptual Model”. J Urban Health 99, 959–983 (2022).  https://doi.org/10.1007/s11524-022-00665-z . 

• Taylor, Dorceta E. Toxic Communities: Environmental Racism, Industrial Pollution, and Residential Mobility. NYU Press, 2014.  http://www.jstor.org/stable/j.ctt9qg1v9 .